Стильный юрист
Назад

Электронное подписание договора дду

Опубликовано: 22.05.2020
Время на чтение: 10 мин
0
3

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
  2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации — №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

  • ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
  • ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
  • ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
  • ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
  • ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта. Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ. Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.

Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги). Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж.

При всем внешнем сходстве с ДДУ, предварительный договор ничего не гарантирует с правовой точки зрения. Его не примут для оформления в Росреестре, да и в случае каких-то «накладок» отстоять свою правоту будет крайне сложно. Например, ничто не мешает нечестному застройщику заключить такие договора с несколькими покупателями, и соответственно, всем продать одну и ту же квартиру. Так что, лучше не рисковать деньгами и нервами, а подождать пару-тройку месяцев и подписать нормальный официальный договор.

На законных основаниях: с какого момента начинает действовать ДДУ?

Договор об участии в финансировании строительства на долевой основе может быть заключен между компанией-девелопером и соинвестором. В тексте четко прописывается, что здание должно быть возведено в обозначенный срок, кроме того, прописываются гарантийные обязательства. Инвестор обязан внести всю сумму, которая зафиксирована в ДДУ, а девелопер, в свою очередь, обязуется передать объект дольщику, получив от властей «добро» на ввод недвижимости в эксплуатацию.

Как проверить регистрацию

Электронное подписание договора дду

В любом деле возможны недоработки, поэтому получив выписку из ЕГРН, требуется проверить регистрацию документа. Снова зайти на сайт Госреестра, затем в раздел «Электронные услуги».

По кадастровому номеру документа в «Справочной информации по объектам недвижимости» и по известным другим данным заполнить пустые окошечки. Выбрав «поиск», получить список зафиксированных договоров, в котором найти подтверждение регистрации по кадастровому номеру.

Если же в списке не окажется документа, подождать ещё неделю, а затем повторить процедуру.

В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:

  1. Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
  2. Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
  3. Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
  4. Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
  5. Взаимные гарантии.
  6. Информация о правовом статусе земли и документации на неё.

Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:

  1. Штамп государственного ведомства.
  2. Подпись уполномоченного специалиста.
  3. Печать регистратора.
  4. Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.

Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:

  • получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
  • получить документ посредством официального онлайн-сервиса.
Предлагаем ознакомиться  Получила родовой сертификат что делать дальше

Электронное подписание договора дду

В МФЦ или в регистрационном ведомстве заявителю предложат написать заявление по форме, попросят паспорт, а также оригинал и копию самого договора. Придется также оплатить небольшую государственную пошлину.

Чтобы решить вопрос через Интернет, необходимо перейти на официальный сайт Росреестра и во вкладке с электронными услугами кликнуть на справочную информацию по всем имеющимся недвижимым объектам. Далее надо ввести данные по объекту и уже после этого сформировать запрос. Затем откроется окно с правами и ограничениями, где должен появиться список, в котором, собственно и находиться договор.

Обычный или предварительный договор: гарантии и защита

Какие плюсы вправе ожидать заёмщик:

  • ДДУ составляется строительной фирмой по форме сбербанка. Покупатель получает уже проверенный кредитной организацией договор и подписывает его.
  • Процедура регистрации не дольше 5-7 дней.
  • Если заёмщик не состоит в браке, ему остаётся только подыскать квартиру, ознакомить застройщика о своём решении на покупку по ипотеке и прийти банк, чтобы оформить договор.
  • Ещё один бонус от сбербанка – снижение ставки кредитования, если заёмщик регистрирует договор в электронном виде.

Однако есть и отрицательные стороны. Электронную подпись заёмщик арендует у банка по достаточно высокой цене – 7 тыс. руб. Госпошлина уже учитывается в этой сумме.

Зато покупатель, посетив банк, может забыть о проблеме оформления документов – всё сделает менеджер сбербанка. Через неделю выписку из ЕГРН можно получить на свою электронную почту.

Прежде, чем подписывать договор, необходимо убедиться в том, что застройщик предлагает именно ДДУ, а не другой документ, который на первый взгляд может показаться очень похожим по виду и содержанию. Например, к подписи может быть предложено предварительное соглашение, договор о соинвестировании (вне рамок ФЗ-214) или даже – договор о бронировании.

Если дольщик желает, чтобы его права были надежно защищены законом, то какой-либо альтернативный документ, который не является договором долевого участия, ему подписывать не следует. Иначе возникает риск оказаться в очень уязвимом положении при банкротстве застройщика, значительной задержке строительных работ или сдаче жилья с существенными строительными недочетами.

Документация: готовим бумаги для регистрации

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
  • уставная документация;
  • учредительные бумаги;
  • проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации как юридического лица;
  • подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

  • ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
  • согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
  • свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
  • доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

  • явка в подразделение Реестра;
  • подача заявления в МФЦ самостоятельно;
  • электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
  • действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди.

Порядок регистрации по шагам

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

  1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
  2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
  3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
  4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
  5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
  6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
  7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

  1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
  2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
  3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
  4. Получение расписки.
Предлагаем ознакомиться  Ипотека с мат капиталом как первоначальный взнос

В расписке обязательно должно быть отражено:

  • дата обращения;
  • перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
  • полное название государственного регистрационного органа;
  • фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
  • персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

Способ обращения

за регистрацией ДДУ

Размер госпошлины, руб.

Личная явка физического лица

350

Явка представителя юридического лица

6000

Электронный способ

3000

Через юридические конторы

8000 и более

Запрос получения выписки

200

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2020 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Условия

Срок

Если регистрируется по новостройке первый случай.

18 рабочих дней

Подача заявления по второму (и последующему) договорам.

7 дней

Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ.

Увеличение сроков на 1-2 суток.

Чтобы получить готовые документы необходимо:

  1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
  2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
  3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

  1. Портал Росреестра.
  2. Путем подачи запроса в МФЦ.
  3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

  • удостоверение гражданина (гражданки);
  • копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

  • наименование владельца;
  • указание совладельцев (если есть);
  • адрес расположения недвижимости;
  • номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
  • наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта.

Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит приемка квартиры от застройщика, вы узнаете из следующего поста.

Ждем ваши вопросы далее.

Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

Как регистрировать? Варианты для современного дольщика

У дольщиков, желающих официально зарегистрировать ДДУ, есть три абсолютно равнозначных, с законодательной точки зрения, варианта:

  • посетить отделение Росреестра;

  • обратиться через районный многофункциональный центр;

  • завести аккаунт и подать документы в электронном виде на сайте регистрирующего органа;

  • для получателей ипотеки в Сбербанке – доверить процедуру представителям этой кредитной организации и впоследствии здесь же получить готовую выписку;

  • поручить регистрацию договора застройщику.

Предлагаем ознакомиться  Количество экземпляров трудового договора

В Росреестр или в МФЦ стоит прийти с заявлением и документами, полный перечень которых стоит накануне еще раз уточнить, поскольку в нормативные акты и саму процедуру периодически вносятся изменения. После того, как весь пакет принят, ответственный сотрудник выдает расписку, где должна быть разборчиво написана его фамилия и дата.

Оптимальный вариант - никуда не ходить и воспользоваться услугой электронной регистрации. Это удобно как для дольщиков, так и для застройщиков, которые могут не тратить время на визиты к чиновникам. Более того, это самый быстрый способ регистрации. Однако, в этом случае, кроме аккаунта на сайте и документов, необходимо иметь защищенную электронную подпись.

Для открытия аккаунта на сайте нужно перейти в категорию «Электронные услуги», затем - найти раздел о госрегистрации права, а дальше действовать «по указателю». Важно заполнить все указанные поля без пропусков и прикрепить отсканированные копии всех документов. Многие дольщики теряются на пункте «кадастровый номер» - его можно найти в ДДУ там, где речь идет о предмете договора.

Электронное подписание договора дду

При получении ипотеки в Сбербанке можно заказать заодно и регистрацию договора, который в таком случае составляется по специально утвержденной форме финансовой организации. Надо только представить запрашиваемые документы и при необходимости – заказать электронную подпись. Остальное выполнят представители банка, а выписку из реестра заемщик получит по электронной почте.

Наиболее простым, хотя и недешевым способом регистрации ДДУ является поручение этого процесса застройщику, многие компании предоставляют такую услугу. Дольщику для этого делать практически ничего не придется, останется только выписать доверенность и затем проверить факт регистрации. Однако по непонятным причинам застройщик берет за свой сервис немалые деньги, сумма начинается от 30 тыс. рублей.

Кстати, многие застройщики просто навязывают дольщикам эту услугу при подписании ДДУ. Но такой подход противоречит ФЗ-214, где прямо указано, что дольщик не обязан использовать и оплачивать какие-то дополнительные услуги застройщика, если он подписал основной договор. Не все знают, что ДДУ можно зарегистрировать самостоятельно, чем и пользуются хитрые застройщики, получая дополнительную прибыль, фактически, ни за что.

Причины отказа в регистрации и что делать

Если вдруг ДДУ не окажется в списке - он либо не зарегистрирован, либо пока просто не внесен в список. Стоит посмотреть дату, когда обновлялась информация, сведения о регистрации вносятся в список в течение девяти рабочих дней. Если спустя этот период данные не появились, скорее всего, регистрации либо не было в принципе, либо получен отказ. В последнем случае заявители должны получить от регистраторов письма, где четко указываются причины отрицательного решения.

Когда, невзирая на все договоренности ДДУ оказывается незарегистрированным, стоит обратиться к застройщику и выяснить ситуацию. Если нормальных объяснений не поступает, это должно очень насторожить дольщика, которому теперь предстоит еще раз проверить благонадежность девелопера. Вполне возможно, придется отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

  1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
  2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
  3. Найдены ошибки в заявлении.
  4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
  5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
  6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
  7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

  • дольщики;
  • застройщики;
  • представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

Заключение

Итак, ДДУ обретает силу полноценного юридического документа только после успешного завершения процедуры государственной регистрации. Процедура эта несложная, однако, она требует понимания представленного в данной статье алгоритма действий. Если полную ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик по доверенности, стоит обязательно проверить, что документ действительно есть в базе ЕГРП.

Игорь Василенко

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector