Стильный юрист
Назад

Государство изымает землю

Опубликовано: 29.03.2020
Время на чтение: 10 мин
0
4

Коротко о процедуре

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

  1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
  2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

  1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
  2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
  3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

Государство изымает землю

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета.

  1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
  2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

  • кадастровый номер;
  • цель отчуждения;
  • реквизиты решения;
  • вид права на объект соглашения;
  • период их передачи;
  • объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
  • указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

  1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
  2. ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
  3. досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
  4. прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
  5. возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
  6. государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
  7. сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Основания

А теперь вернёмся к причинам. Первая и главная из них – улучшение жизни граждан. Ведь государственные органы должны всегда действовать в интересах своих подопечных. Наиболее распространёнными обстоятельствами, приводящими к изъятию земли из частной собственности, является размещение на данной территории объектов безопасности и обороны, цель которых – обеспечить защиту статуса РФ.

Кроме того, уважительной причиной послужит возведение сооружений для осуществления космической деятельности, а также обеспечения информатики и связи. Менее глобальными, но очень важными основаниями будет проведение линий газо-, водо-, тепло- и электроснабжения муниципального назначения, а также строительство дорог, мостов или других инженерных сооружений местного назначения.

Решение об отчуждении принимается органами федеральной исполнительной власти или местными органами самоуправления. Как только решение будет принято, собственник будет уведомлен об этом, и в течение года участок всё ещё будет в собственности гражданина, но на него будет наложено обременение. В течение этого срока имущество не подлежит сдаче в аренду, дарению и продаже.

Предлагаем ознакомиться  Проверка пожарных кранов на водоотдачу: требования, методики, акт || Акт проверки пожарных кранов образец заполнения

Только по прошествии 12 месяцев земля перейдёт на государственный баланс. Кроме того, владельцу будет выплачена компенсация за принесённые убытки. Сумма выплат должна покрывать стоимость построек, земли, урожая, плодоносных деревьев и всего, что имело ценность на момент изъятия. Если же размер компенсации владельца не удовлетворяет, он может оспорить его или настоять на выдаче аналогического участка в другой местности.

Если никаким образом компромисс между государственными органами и владельцем не получается достигнуть, то дело будет передано в суд, который в течение 3 лет должен вынести решение по данному спору. Собственник также может оспорить принятое не в его пользу решение, что на деле часто имеет разумный смысл, ведь может оказаться, что нет целесообразности изъятия конкретного участка, поскольку есть другие варианты для решения поставленных задач, и тогда земля остаётся в собственности гражданина. Без решения суда государство не вправе отбирать землю.

    Если участок не в собственности, а в аренде или в праве пожизненного пользования, то процедура не отличается, но компенсация при этом не выплачивается. Чтобы не остаться в убытке, правильнее будет попросить замену участка. В таком случае будет уплачена разница потенциально упущенной выгоды.

Основания для изъятия земельных участков из частной собственности регламентированы в ст. 56,3 Земельного кодекса РФ.

Государство изымает землю

Согласно п. 2 ст. 56,3 ЗК РФ для изъятия предусмотрены следующие основания:

  • выполнение международных обязательств;
  • признание жилого объекта аварийным;
  • разработка недр;
  • принято решение об увеличении и создании площади особо охраняемой территории.

Условия, которые следует соблюдать:

  • решения об изъятии принимают только компетентные органы;
  • решение можно принимать не позже, чем через 3 года после утверждения документации.

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ, земля может быть изъята у владельца в пользу государства при реконструкции или строительстве, объектов, которые имеют важное федеральное и региональное значение.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Например, изъять землю могут, если в этом месте необходимо проложить региональные, муниципальные, федеральные трассы или линию электропередач, а также, если ведется застройка оборонного объекта или объекта атомной энергетики.

Перед тем как принять окончательное решение об изъятии, муниципалитет обязан отыскать владельца участка и заключить с ним соглашение. Без уведомления собственника отнять землю нельзя.

Для его поиска местная власть:

  • направляет запрос в Росреестр;
  • объявляет о процедуре на сайте;
  • размещает сведения в СМИ.

Если собственник узнает об этом после завершения процедуры изъятия, то он может претендовать только на возмещение средств. Если не были выявлены правообладатели земли, уполномоченный орган вправе обратиться в суд на основании п. 10 ст. 56, 5 Земельного кодекса РФ.

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

  1. Исполнение международных соглашений РФ;
  2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
      энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
  3. атомной энергии;
  4. обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
  5. связанные с космической деятельностью;
  6. энерго-/газо-/теплоснабжения;
  7. автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
  8. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Государство изымает землю

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику. То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой. Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Предлагаем ознакомиться  Обязательно нужно делать межевание земли в садовом обществе

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

  1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
      если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
  2. если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
  3. если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
  4. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
  5. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
  6. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

  • постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
  • неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
  • постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
  • постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
  • любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Причины для изъятия земель

процедура изъятия

Изымать владения будет правомерно, если доказано нарушение земельного законодательства – снижение плодородия и ухудшение экологической обстановки на территории. При этом собственникам дается возможность изменить сложившуюся ситуацию и избежать потери прав. Кроме того, причинами для подобных действий может стать строительство или реконструкция объектов государственного значения. Также основаниями для изъятия являются:

  • принятие решения государством о создании особо охраняемой территории;
  • необходимость организации добычи полезных ископаемых;
  • необходимость процедуры для исполнения обязательств по международному договору;
  • получение жилыми помещениями статуса «аварийных».

При уголовном преступлении осуществляется конфискация собственности без выплаты собственнику денежной компенсации.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд. В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Предлагаем ознакомиться  Как разделить земельный участок, если владельцев несколько

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Положенная компенсационная выплата рассчитывается на основании информации в кадастровом паспорте. Принимается во внимание указанная в паспорте стоимость. Она приближена к рыночным параметрам. Обычно после этого получается цифра, не удовлетворяющая владельца. По этой причине принимается решение провести переоценку рыночной стоимости.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Государство изымает землю

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Нарушение целевого предназначения

В статье 285 ГК РФ прописано основание для изъятия собственности – когда собственник нарушает целевое предназначение. Например, если земля имеет сельскохозяйственное назначение, то строить жилой дом нельзя. В 2020 году все участки относятся к «садовой» либо «огородной» категории.

Законодательством не предусмотрено строительство жилого дома на огородной земле, поскольку возведение объекта такого плана приравнивается к нецелевому использованию. Если факт нарушения выявляют, то Росреестр либо местная администрация направляет собственнику уведомление, после начинает процедуру изъятия недвижимости.

Реквизиция

Изъятие в виде принудительной возмездной реквизиции имущества применяется органами исполнительной власти в случаях наступления чрезвычайных обстоятельств, таких как:

  • катастрофы техногенного характера;
  • стихийные природные бедствия;
  • проведение военных действий в месте нахождения имущества собственника.

В случае реквизиции участка органы власти обязаны компенсировать владельцу стоимость объекта и понесенные вследствие изъятия убытки. Согласно статье 51 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка в случае невозможности его возврата возмещается рыночная стоимость реквизированного объекта.

Расчет стоимости осуществляется в соответствии с федеральным законом об оценочной стоимости.

Реквизиция земель носит, как правило, временный характер, вследствие чего после устранения причин изъятия участок может быть возвращен его владельцу с выплатой компенсации понесенных им убытков.

В случае невозможности передачи изъятого участка его владельцу государство выплачивает компенсацию в размере рыночной стоимости объекта (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

  • документацию по территориальной планировке;
  • проекты по будущим постройкам;
  • решение об изъятии;
  • договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Обращение в суд

Нарушение порядка изъятия встречается достаточно часто, в связи с чем судебные инстанции отказывают в удовлетворении требований государственных органов.

К числу самых распространенных нарушений относятся:

  • нарушения процедуры принятия соответствующего решения;
  • нарушение порядка уведомления владельцев земли;
  • нарушения процедуры оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Подобные действия со стороны государственных органов – хорошее подспорье для владельцев, которым нужно выиграть время и не допустить изъятия объекта.

Если нарушения порядка изъятия вскроются в ходе судебного разбирательства, владелец вправе:

  • восстановить свои права на земельный участок;
  • рассчитывать на отмену решения государственного органа;
  • требовать возмещения понесенных убытков.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Важные моменты

Чтобы предотвратить возможную процедуру изъятия, владельцам необходимо:

  • убедиться в том, что сведения о собственнике конкретного земельного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимого имущества;
  • привести в соответствие документы, подтверждающие право владения земельным объектом, в том числе кадастровый паспорт и межевой план. При отсутствии таковых необходимо обязательно их оформить. Важно доказать тот факт, что объект недвижимости принадлежит собственнику на законных основаниях;
  • регулярно наводить справки о намерениях муниципалитета относительно застройки и благоустройства города, отслеживать все изменения, вносимые в генеральный план.

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер для других регионов России

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector