Стильный юрист
Назад

Купля земельного участка и договор задатка: что нужно при покупке, какие документы, а также порядок регистрации

Опубликовано: 03.05.2020
Время на чтение: 10 мин
0
5

Какие бумаги нужны, чтобы продать землю?

Заключить договор купли-продажи участка может собственник или доверенное лицо.

Независимо от типа земель и способа приобретения действующим владельцем минимальный пакет документов содержит:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • Документ, удостоверяющий личность владельца;
  • Паспорт объекта недвижимости или выписку из реестра земельных участков с указанием кадастровой стоимости;
  • Договор купли-продажи.

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Из первого пункта следует, что земельный участок нельзя продать до вступление в права наследника и перерегистрации с указанием нового владельца. По факту заключения сделки к договору купли-продажи прилагаются:

  • Акт приемо-передачи недвижимости;
  • Документ, подтверждающий права наследника (нотариально заверенная копия завещания);
  • Отказ других наследников от претензий по участку;
  • Свидетельство о заключении брака и согласие супруга, если объект признаётся совместно нажитым имуществом.

Пастбища, лесные угодья, плодородные участки, водоёмы, используемые для производства сельскохозяйственной продукции и смежной деятельности (складирования и транспортировки продовольственных товаров и с/х техники) могут передаваться в собственность физических и юридических лиц, если условия эксплуатации не противоречат положениям гражданского и земельного кодекса.

Так, предпринимателю, вид деятельности которого относится к с/х, достаточно свидетельства о постановке на налоговый учёт.

Передача права собственности производится в 2 этапа:

  • Составляется предварительное соглашение о передачи земли. К нему прикладываются заверенные копии паспорта участка (подойдёт кадастровый или технических план), выписка из ЕГРН. При подписании должны быть предъявлены паспорта обеих сторон.
  • Подписывается договор купли-продажи, передаются денежные средства продавцу, покупатель регистрирует право собственности. Помимо договора потребуется справка об уплате земельного налога по новой форме (с 2018 года налоговая ставка определяется по рыночной, а не кадастровой стоимости для участков сельхозназначения). При перерегистрации земли необходимо оплатить госпошлину в МФЦ (для этого потребуются паспорта всех субъектов по договору). Размер пошлины пропорционален сумме земельного налога.

При покупке земель садовых товариществ (СНТ) важно понимать, что участок пригоден только для некоммерческого использования. Новому обладателю необходимо уплатить налоговый вычет, а к стандартному пакету документов добавляются:

  • План участка;
  • Справка об отсутствии обременений на землю (неуплаченные налоги, залог по кредиту и другие, предоставляет Росреестр).

При неправильно составленном паспорте сделка может быть аннулирована, а план участка должен предоставляться отдельным документом.

Часто участки ИЖС находятся в долевой собственности. В таком случае документы, подтверждающие согласие третьих лиц, должны быть нотариально заверены. Факт передачи денежных средств для договора на сумму свыше 300 000 рублей рекомендуется фиксировать отдельным документом, а для оплаты использовать банковскую ячейку или платёжное поручение.

Для земель свободного назначения, находящихся в собственности физических лиц, предусмотрена упрощённая процедура продажи:

  • При наличии выписки из ЕГРН, свидетельства собственника и паспортных данных обеих сторон заключается договор и передаётся оплата;
  • Сделка регистрируется в Росреестре для выдачи свидетельства новому собственнику.

Перед покупкой рекомендуется проверить юридическую чистоту участка (подлинность и исключительность права собственности, наличие задолженностей, актуальность технической документации) самостоятельно или при помощи земельного агента.

От владельца участка, выступающего продавцом, при продаже надела требуется документ удостоверяющий личность продавца, которым может быть:

  • паспорт, если он действует лично;
  • нотариальная доверенность и паспорт поверенного, если он действует в его интересах;
  • свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, если собственник ребёнок.

Если продавец юридическое лицо, от него дополнительно потребуется разрешение соучредителей на продажу и документ, подтверждающий его полномочия.

К обязательным документам на землю, которые требуется представить при сделке продавцу, относятся нижеследующие:

  1. Правоустанавливающий документ на ЗУ: договор купли продажи или приватизации, свидетельство о наследовании или дарственная на землю.
  2. Кадастровый паспорт участка.
  3. План участка с указанием его границ и координат поворотных точек (из межевого плана).
  4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ (до 2016 года) или выписка из ЕГРН, если право устанавливающий документ получался после 2016 года.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременений залогом или арестом.
  6. Квитанции об оплате земельного налога, членских взносов и иных платежей.

Если надел был выделен, приватизирован или приобретён иным образом в браке, то он считается совместно нажитым имуществом согласно статье 35 СК РФ. При продаже совместно приобретенного земельного участка возникает обязательство продавца получить согласие супруга на проведение сделки.

Продавец должен получить нотариально оформленное и удостоверенное нотариусом разрешение на продажу участка, которое прилагается к основному пакету документации. Исключением являются случаи получения надела в дар или по наследству, когда имущество не является совместно нажитым и не требует получения согласия от супруга.

А какие документы нужны для продажи земельного участка под ИЖС? Здесь возникают дополнительные требования. Так как такие участки должны обеспечиваться инженерными коммуникациями, предоставляется пакет документации:

  • с разрешением на их проведение;
  • с оформлением проведения таковых.

В число таких бумаг входят СПОЗУ, техническая документация на проведение газа, воды, канализации и электричества. Если было получено разрешение на строительство дома – его также следует приложить к документам на ЗУ.

Что касается продажи земли сельхозназначения, то дополнительная документация понадобится, если такие участки находятся в совместной долевой собственности. Например, дачи или угодья под совместный сельскохозяйственный бизнес. В этом случае предоставляются разрешения от совладельцев или членов СНТ, что оформляется протоколом общего собрания дачником, с приложением протокола счётной комиссии.

Предлагаем ознакомиться  Покупка квартиры с несовершеннолетним ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 2020

Продажа дачи разрешается только тогда, когда получено согласие большинства голосов на общем собрании.

Подробнее о перечне документов, которые потребуются для купли-продажи дачи либо садового участка, мы рассказывали в этой статье, а об особенностях проведения сделок с дачным участком в СНТ узнаете тут.

После регистрации сведения о переходе права собственности на участок вносятся в Государственный кадастр, и сделка считается завершённой. Итогом этого становится получение покупателем следующих документов:

  1. Одного экземпляра договора купли продажи с отметкой о регистрации.
  2. Выписки из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с отметкой о праве собственности на приобретённый участок.

Для последующей правоспособности участка вновь полученный договор будет играть роль правоустанавливающего документа, а выписка из ЕГРН – право удостоверяющего документа.

Купля земельного участка и договор задатка: что нужно при покупке, какие документы, а также порядок регистрации

В зависимости от нюансов продажи земли и сопутствующих сделке обстоятельств, составляется пакет документации для заключения сторонами договора. Основными бумагами являются гражданские паспорта, право удостоверяющий и правоустанавливающий документ. После заключения договора документация подаётся на регистрацию, по окончании которой покупатель вступает в права собственности на ЗУ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Процедура продажа земли – список необходимых документов

Данный перечень является основным для всех сделок с земельными участками в 2019 году. Сюда входят следующие бумаги:

  1. Паспорта всех участников соглашения либо свидетельства о рождении, если в сделке участвуют дети.
  2. Согласие родителей и органов опеки, если данным соглашением затрагиваются интересы несовершеннолетних детей.
  3. Доверенность, заверенная нотариально, если интересы участника представляет его доверенное лицо.
  4. Заключенный договор в трех экземплярах, один из которых останется в регистрирующих органах, а остальные бланки будут выданы участникам сделки.
  5. Акт передачи земли, если он предусмотрен самим договором. В большинстве случаев он может потребоваться в дальнейшем. Но этот документ не входит в число обязательных.
  6. Кадастровый паспорт на участок — это обязательный документ, содержащий в себе основные сведения о земельном участке.
  7. При наличии строения на участке нужно иметь кадастровый паспорт на дом. При этом покупающей стороне важно обращать внимание на соблюдение основных правил градостроения и пожарной безопасности при постройке строения.
  8. Выписка из ЕГРН, подтверждающая фактические права на данный участок, а также наложенные обременения при их наличии.
  9. Выписка из домовой книги, если продажа участка осуществляется вместе с жилым домом.
  10. Первичные правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности на продаваемый земельный объект. Здесь могут быть предоставлены свидетельство о наследстве, договор дарения, купли-продажи и прочее.
  11. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате за коммунальные услуги и прочие обязательные платежи.
  12. Согласие супруга, заверенное нотариально, если земельный участок приобретался в браке и находится в общедолевой собственности.
  13. Квитанция об уплате пошлины, ее должен предоставить покупатель.
  14. Заявление от покупателя с просьбой зарегистрировать данную сделку.

Это основной перечень бумаг, которые могут потребоваться для регистрации сделки. Основным из них и наиболее сложным по составлению является договор купли-продажи, который составляется участниками сделки.

Договор

Законодательством не установлен определенный бланк данного соглашения. Однако четко определены основные требования к нему. Для того чтобы он имел свою юридическую силу и сделка была зарегистрирована соответствующим образом, документ должен содержать следующие основные пункты:

  • название договора, это очень важно, так как от него зависит сама суть соглашения;
  • дата и место подписания соглашения;
  • полная информация об обеих сторонах сделки, включая их паспортные данные либо регистрационные сведения для юридических лиц;
  • описание предмета сделки, здесь должны быть перечислены все основные характеристики земельного участка, его точное месторасположение, площадь и иные характеристики, идентифицирующие его от другой земли;
  • стоимость объекта;
  • условия расчетов и их порядок;
  • сведения об обременениях на участок;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • иные важные условия для участников соглашения;
  • реквизиты сторон.

После того как сотрудник, регистрирующий сделку, примет все документы, он выдаст расписку о том, какие документы были сданы. На ней будет стоять дата приема бумаг, а также печать регистрирующей организации и подпись должностного лица.

В течение 18 дней переход права должен быть зарегистрирован, и специалист данной организации должен будет выдать в назначенную дату зарегистрированный договор каждому участники соглашения и выписку из ЕГРН новому владельцу участка.

Пакет документации покупателя земельной недвижимости существенно меньше. В него входит, в зависимости от ситуации, нижеследующее:

  • гражданский паспорт;
  • нотариальная доверенность, если действует представитель;
  • кредитный договор, если надел приобретается в ипотеку;
  • разрешение на приём в члены СНТ, если приобретается дача (о всех нюансах купли-продажи дачи узнаете в отдельном материале).

Так как земля должна иметь правообладателя, осуществляющего ответственное управление и уход за почвой, приобретение надела на имя несовершеннолетнего может осуществляться только при назначении ответственного лица. Поэтому перед сделкой требуется обратиться в территориальный орган опеки и попечительства, где законный представитель должен ходатайствовать о разрешении покупки участка ребенком, с указанием обязательств по проведению всех требующихся действий:

  • для благоустройства участка;
  • его использования по целевому назначению;
  • несения административной ответственности.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли вернуть ноутбук, если он не понравился в течение 14 дней

Поданное ходатайство рассматривается не более 5 дней, после чего орган опеки выдаёт официальное разрешение, которое прилагается к пакету документации продавца.

Покупателю не требуется получать согласие супруга на сделку, так как согласно нормам

статьи 35 СК РФ

, приобретаемое в браке имущество будет автоматически считаться совместно нажитым и принадлежать обоим супругам, даже если участок оформлен лишь на одного из них.

Где подавать документы

Основным регистрирующим органом в России является Росреестр. Он имеет общую электронную базу, в которой хранятся сведения обо всей недвижимости граждан и юридических лиц. Все сделки регистрируются здесь же. Поэтому через этот государственный орган можно получить полноценную информацию о любом недвижимом объекте.

При подаче документов, необходимых для регистрации сделки, можно использовать несколько вариантов:

  1. Обратиться в саму службу Росреестра.
  2. Подать все бумаги через многофункциональный центр. Эти центры специально созданы для разгрузки всех остальных государственных органов от большого потока обращений в них.
  3. Подать документы через официального представителя в любой из этих органов.
  4. Отправить документы по почте. Но в этом случае копии обязательных документов должны быть заверены нотариусом. Письмо лучше всего отправлять с описью и уведомлением о получении.
  5. Можно оформить заявление на регистрацию на портале государственных услуг. Но для этого покупатель должен иметь зарегистрированный профиль и верифицированные паспортные данные. Верификация проходит одним из трех способов, указанных на сайте. После этого будет доступна в электронном формате услуга по регистрации сделки. Для этого потребуется заполнить электронное заявление и приложить сканы документов. Сами бумаги нужно будет отправить заказным письмом. После этого будет выдана выписка из ЕГРП и заверенные бланки договоров в указанном адресе Росреестра.

Сделки с недвижимостью практически всегда имеют высокую стоимость, поэтому именно в этой сфере очень много мошенников. Ввиду этого желательно лично заниматься подачей документов в регистрирующие органы, чтобы избежать возможных мошеннических схем.

Как проверить правильность и подлинность справок, представленных собственником?

Перед оформлением договора покупателю следует проверить подлинность документов, представленных к сделке продавцом. Но какие нужны документы на продажу или покупку земли, будь она без строений, сельхозназначения или под ИЖС, и как их проверить? Во избежание последствий мошенничества и иных недобросовестных действий, обратить внимание нужно на нижеследующее:

  1. Согласно паспорту, продавец или его представитель должны быть совершеннолетними.
  2. В паспорте должна быть оформлена прописка по месту проживания, которое может отличаться от региона, в котором приобретается ЗУ.
  3. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны предоставляться в виде оригиналов, а не копий. Отсутствие оригинала может свидетельствовать о том, что ранее производилось отчуждение данного участка.
  4. Доверенности и согласия супругов (совладельцев) должны обязательно удостоверяться нотариусом. Если доверенность генеральная, то целесообразно убедиться в её подлинности у нотариуса, который её выдавал.

Кроме этого нужно выйти на сайт Росреестра и перепроверить подлинность документации на землю, идентифицировав по кадастровому номеру, указанному в кадастровом паспорте ЗУ, данные продавца. Данные, представленные на сайте, должны совпадать со сведениями, представленными продавцом. Подробнее о том, какими способами можно проверить ЗУ перед покупкой, читайте здесь.

Нюансы

При покупке земли важно знать следующие нюансы. С 2019 года вступает в силу закон об обязательном межевании земли. Вся информация об участках находится в Кадастровой палате, откуда берется выписка, необходимая при регистрации сделки.

Однако если сделка будет регистрироваться после наступления 2019 года, то собственник, продающий эту землю, обязан будет организовать процедуру межевания участка. Эта процедура платная, поэтому желающим продать свой участок нужно поторопиться сделать это в текущем году.

Если в покупке участвовал один человек, но он состоит в официальном браке, то приобретенный участок будет считаться в общедолевом владении супругов. Однако в выписке будет указан только один собственник. Если в договоре были прописаны несколько покупателей, то там же должны были быть указаны и их доли, в которых приобретается данный участок. В этом случае в выписке ЕГРН будут указаны несколько собственников согласно установленным долям.

Если на земле построен жилой дом, то в выписке из домовой книги также важно проверить, чтобы на момент заключения сделки не было зарегистрированных жителей по этому адресу.

Требования к обеим сторонам соглашения о приобретении надела

После оформления договора купли продажи ЗУ стороны должны обратиться в Росреестр согласно нормам гражданского законодательства, выраженного статьями 131, 551 (п.1), 558 (п.2).

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Здесь предоставляются 3 экземпляра договора купли продажи для отметки сведений о проведении регистрации сделки. Если передаточный акт составлялся отдельно, его прилагают к договору. Продавец предоставляет к регистрации:

  • паспорт или доверенность и паспорт поверенного;
  • свой правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании);
  • свой право удостоверяющий документ на ЗУ;
  • разрешение супруга (при необходимости);
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • межевое дело с планом границ ЗУ (о том, реально ли совершить куплю-продажу ЗУ без предварительного межевания, узнаете здесь);
  • дополнительные документы, исходя из нюансов сделки.
Предлагаем ознакомиться  Где застраховать квартиру от залива соседей и пожара и что делать, если вы затопили застрахованную жилплощадь?

Покупатель предварительно уплачивает пошлину в размере 2 тысяч рублей за проведение регистрации и подаёт регистратору документ, удостоверяющий личность, из числа следующих:

  • паспорт;
  • доверенность и паспорт (для представителей);
  • свидетельство о рождении ребёнка, разрешение опеки и свой паспорт (при оформлении на ребёнка).

Также покупателем подготавливается и подаётся нижеследующее:

  1. Заявление о регистрации права собственности.
  2. Квитанция об уплате пошлины.

Договор

Если договор сделки составлялся и удостоверялся нотариально, уплачивать пошлину за регистрацию не требуется.

Регистрация сделки может проводиться в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ «Мои документы».

Какие документы потребуются? Полный пакет

Для начала определимся что вообще нужно знать перед процедурой. А точнее, какие документы нужны при покупке земельного участка?

Владелец обязан подготовить участок к продаже. В его ответственность входит:

  1. придать ухоженный вид участку;
  2. подготовить пакет документов для продажи.
  3. Если внешний вид покупателем определяется визуально, то в отношении документации требуется некоторая осведомлённость.

В число необходимых документов входят:

  1. правоустанавливающий документ;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. кадастровый паспорт;
  4. межевое дело;
  5. справка из БТИ об отсутствии строений;
  6. справка об отсутствии (наличии) обременений.

К правоустанавливающим относятся:

  1. договора имущественных сделок;
  2. свидетельство о наследовании;
  3. акт выдела ЗУ, выданный местной администрацией.

Один из перечисленных документов, на основании которого возникло право владения объектом, должен находиться в ведении собственника и предъявляться покупателю. Недопустимо, чтобы его заменяли копии или иные справки. Если предъявляют дубликат – следует приложить кадастровую выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) о том, что документ действителен и надел оформлен на гражданина, выступающего в роли собственника.

Свидетельство по установленной форме выдаётся Росреестром. Это официальный документ, выполненный на специальном бланке. Покупателю следует проверить:

  1. наличие печатей и подписей;
  2. качество бланка;
  3. соответствие внесённых сведений остальной документации.

При проверке документов для покупки земельного участка следует добиваться предоставления подлинника, а не копии. Следует проверить наличие обременений в виде сервитута и т.п.

Кадастровый паспорт годен в течение 5 лет. Однако перед продажей целесообразно обновлять указанные в нём сведения.

Сведения, на которых основаны данные межевого дела (в нашем случае межевого дела на куплю земельного участка), должны соответствовать действительности. Если с момента межевания появились изменения – между сведениями, внесёнными в кадастровый паспорт и межевое дело, появятся различия. Такое недопустимо. Потребуется координировать правомочность проведённых реформ новыми актами, вложенными в межевое дело.

Если на участке возведено строение или строительство не завершено – документы на объект подготавливаются отдельно.

Обременения допускают проведение имущественной сделки. Но предусматривают определённые уступки в плане стоимости, со стороны продавца. Если на участке установлен частный сервитут, приносящий доход собственнику – проблема может обернуться преимуществом.

Есть возможность купить ЗУ на материнский капитал!

Пошаговая инструкция купли земельного участка

Внимание! Если вас интересует, купля-продажа дома с участком, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Найти подходящий надел можно в компании, работающей на рынке недвижимости. Многие из них специализируются на торговле земельным ресурсом. Поиск земель через их посредничество предусматривает дополнительный контроль за надлежащей подготовкой документации со стороны продавца. Так же опытный специалист курирует проведение сделки.

По усмотрению покупателя поиск интересующего ЗУ может ограничиться просмотром объявлений на соответствующих сайтах и в периодической печати рекламного содержания.

После того как объект недвижимости для покупки найден, следует провести просмотр, договорившись с владельцем и тщательно проверить пакет документации (какие документы при покупке земельного участка вам нужны мы писали выше). Понравившийся надел можно покупать, если его целевое использование соответствует целя покупателя.

Узнать, какой вид разрешенного использования земельных участков подойдет вам можно в этой статье.

Определившись с покупкой земельного участка у собственника, следует уточнить цену ЗУ. Если стороны сошлись в имущественных интересах, заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он резервирует покупку за претендентом, после его заключения объект снимается с продажи.

Следует учесть, что оплачивать приобретение по ПДКП недопустимо. Однако он предусматривает передачу задатка собственнику. По правилам, задаток при покупке земельного участка – гарантия проведения сделки (ст. 380 ГК РФ). Он вносится в качестве авансового платежа, но при отказе покупателя от сделки, не возвращается. Когда сделка срывается по вине продавца – залог выплачивается в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Если покупатель желает подстраховаться на случай непредвиденных обстоятельств и вернуть задаток, при аннулировании сделки, следует указать, что деньги внесены в качестве авансового платежа. В этом случае контрагент так же вернёт аванс только в том размере, в котором его принял, если найдёт другого покупателя (487 ГК РФ). Соответственно – гарантии сводятся практически к нулю.

Договор задатка при покупке земельного участка: образец

Срок действия ПДКП – на период организации имущественной сделки. Он может составлять 2 недели, если у покупателя имеются наличные сбережения в нужной сумме. Если ему потребуется добрать недостающие средства, срок может продлиться до 1 месяца. Если ЗУ приобретается в кредит – срок зависит от инвестора.

Существенным условием ПДКП является определение точных сроков назначения сделки, в прошествии которых сделка отменяется с вытекающими юридическими последствиями, либо нарушителю сроков вменяются штрафные санкции.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector