Стильный юрист
Назад

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

Опубликовано: 15.06.2020
Время на чтение: 11 мин
0
7

Кто является собственником балкона?

В соответствии Жилищным Кодексом жилым считается помещение, которое соответствует санитарным нормам и подходит для постоянного проживания. А также обеспечивать эвакуацию жильцов, например, при пожаре. К жилому помещению предъявляются и требования по площади, освещенности, изолированности.

Прямой ответ на вопрос содержится в ч.5 ст. 15 Жилищного Кодекса. Общая жилплощадь – это суммарная площадь всех помещений, которые предназначены для бытового использования и проживания. Но площадь балконов и лоджий не учитывается. Подробнее в статье “входит ли балкон в общую площадь квартиры“.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Плиты балконов — общее имущество собственников?

Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Многие задаются вопросом: балкон — это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения.

Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием «балконная плита» и, собственно, «балкон«.

Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.

Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение — квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.

Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же остается в вашей собственности?

Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая, по сути, является структурной частью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения — обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру — это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.

Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита — общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.

Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.

Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы.

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:

  1. Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
  2. Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.

Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:

  1. В общедомовое имущество относят:
    • плита;
    • наружное ограждение;
    • внешние стены.
  2. Индивидуальное пользование:
    • перила;
    • окна;
    • двери;
    • самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности.

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Предлагаем ознакомиться  Как оформить договор дарения имущества

Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

  1. В общедомовое имущество относят:
    • плита;
    • наружное ограждение;
    • внешние стены.
  2. Индивидуальное пользование:
    • перила;
    • окна;
    • двери;
    • самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.
  • конструкции с несущими функциями, если они одновременно обслуживают два и более жилых (нежилых) помещения – под это понятие подпадают основания (плиты), которые одновременно являются полом и потолком для балконов и лоджий;
  • конструкции с ненесущими функциями, если они обслуживают сразу несколько помещений МКД – типичным примером является внешняя ненесущая стена, поскольку к ней могут крепиться элементы сразу нескольких помещений;
  • ограждающие конструкции по внешнему периметру (фасаду) здания, если они затрагивают сразу несколько помещений.

Входит ли лоджия в общую жилплощадь

Ответ однозначный – нельзя. Курение в общественных местах, к которым относятся общие балконы в многоквартирных домах – это прямое нарушение антитабачного закона от 2013 года (№ 15, п.1, ст. 12). Здесь речь идет не о противопожарной безопасности, а о полном запрете курения. За нарушение курильщику грозит штраф в размере от 500 до 1500 рублей.

То же самое касается мест общего пользования в гостиницах.

Все пространство между имуществом МКД распределено между собственниками и нанимателями жилых или нежилых помещений. Например, обычная жилая комната принадлежит только одному лицу, хотя ее ограждающие стены отнесены законом к общему имуществу. Для балконов и лоджий такая же ситуация. К частной собственности относится:

  1. непосредственно площадь, пространство и объем в пределах несущих, ненесущих и ограждающих элементов;
  2. объекты внутреннего интерьера и благоустройства, возведенные по исходному проекту или уже после вселения в квартиру – окна, внутренние двери и перила, козырьки и навесы, жалюзи и ставни, иные элементы;
  3. коммуникации, если они возводились жильцом для благоустройства (хотя провести отопление на балкон никто не разрешит, можно вынести на него электросеть для освещения).

Указанный порядок отнесения балконов и лоджий одновременно к общедомовому и частному владению повлияет на разграничение ответственности при содержании, ремонте и замене. Читайте об этом ниже.

Законодательные аспекты

По закону любая перепланировка балкона, требующая внесения изменений в технический паспорт квартиры, относится к переустройству (ст. 25 ЖК РФ). И требует не только согласования контролирующих органов, но и согласия всех собственников дома.

Во-первых, при перепланировке меняется назначение балкона: из нежилого помещения в жилое. Соответственно, меняется и общая площадь квартиры. Во-вторых, при перепланировке, демонтируется блок, расположенный под окном, а это уже реконструкция фасада здания.

А если оконный блок является частью несущей стены (кирпичные, блочные дома), то переносить или демонтировать его запрещено. Равно как и выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию – это нарушение теплового контура многоквартирного дома.

Единственный допустимый вариант – это демонтаж оконного и дверного блоков и установка строго на этом месте прозрачных стеклопакетов любого типа. Распашные или раздвижные «французские» двери. При этом к конструкции предъявляются следующие требования:

  • стеклопакет должен быть двойным;
  • направляющие должны располагаться сверху и снизу.

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

Стеклянные перегородки, состоящие их одного стекла, установленные без направляющих, не пройдут проверку Жилищной инспекцией. Да и узаконить такую перепланировку (например, при продаже квартиры) не получится.

Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года.

Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.

Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.

Прежде чем разбираться и давать ответ на интересующий нас вопрос, было бы неплохо разобраться в ситуации с точки зрения закона.

Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства и Жилищный Кодекс гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей. Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей.

Таким образом, можно подвести итог и подытожить, что к общему имуществу относятся:

  • балконная плита, потому что она является несущим разграничивающим элементом в многоквартирном доме;
  • внешние стены, так как они считаются общедолевым имуществом и обслуживают не одно помещение;
  • внешнее ограждение.

Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.

Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей. Например, балконная плита соседа сверху служит вам потолком, а плита соседа снизу – полом.

Позиция Верховного Суда РФ

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

«..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.

Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме.

Балкон это общее имущество дома или нет

Балконная плита, боковые стены – это общедомовая собственность (Постановление Правительства РФ № 491от 13.08.2006, п.2). Ограждения, козырьки, навесы, равно как и балконное пространство – это собственность владельца. Получается, что ответственность за состояние, безопасность конструкции в равной степени несут как собственник, так и управляющая компания.

Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом.

Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами — имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.

Предлагаем ознакомиться  Образец служебной записки о непредоставлении документов

Также в имуществе собственника числятся все предметы интерьера, которые присутствуют на балконе: будь то мебель, предметы освещения, декорации и многое другое. Ещё имуществом владельца жилья являются перила, застекленные окна, двери, установленные самопроизвольно козырьки, навесы и другие элементы, которые были установлены хозяином апартаментов.

Владение жильцом балконом или лоджией закреплено в техническом паспорте.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что к имуществу собственника относится:

  • перила;
  • застекленные окна;
  • двери;
  • самопроизвольно установленные козырьки или навесы для защиты от плохих погодных условий;
  • предметы интерьера и мебель, которые находятся в помещении балкона.

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

Однако часто управление и взаимодействие с балконной частью учитывается при подписании договора о покупке жилья, поэтому предварительно уделите этому внимание и проконсультируйтесь с УК, чтобы предотвратить спорные ситуации.

  1. Перилла. При наличии ограждений на балконе, следить за их состоянием должны квартиранты. При их крушении или порче восстановление дополнительного элемента также проводиться за их счет.
  2. Окна. Независимо от того, меняли ли жильцы прежнюю фурнитуру, они несут за нее ответственность и соответствующие обязанности. При рушении стекол и порче другого имущества, отвечают за это жильцы квартиры, так как фактически они обладают окнами и полностью распоряжаются ими.
  3. Двери. Балкон – продолжение квартиры, основная конструкция дома относится к общему имуществу, однако стена прерывается дверью, права для изменения которой ложиться на жильцов.
  4. Дополнительные элементы, установленные на выступающую часть многоквартирного дома. Если вы самостоятельно покрывали открытый балкон, или добавляли козырек, предотвращают протекание влаги, вы несете ответственность и соответствующие полноценные права за обслуживание этих элементов.
  5. Внутреннее оформление. У собственников есть полное право на добавление декора, любое внутреннее оформление балкона. Ограничений в этом параметре товарищество собственников жилья выписать не может, так как жильцы имеют полное право на изменение внутренней обстановки.

Несмотря на мнение, является ли лоджия общедомовым имуществом, управляющей компании, владелец жилой площади имеет полные права на внесение изменений и исправлений в указанные элементы. Однако и обязанности, относящиеся к ним, также относятся к ответственности квартиранта, поэтому вы можете отстаивать в этом плане свои права.

Ремонт общедомового имущества – фактор, который не всегда положительно решается, из-за неточностей в чтении федеральных законов. Если проблема состоит во внешнем состоянии балкона, его обслуживание и ремонт по закону проводится в качестве общедомового имущества. Однако не всегда возможно сделать это.

Обеспечение восстановления поврежденной структуры выступающей части многоквартирного дома проводиться после обращения в ТСЖ или управляющую компанию, это зависит от того, в чьем управлении находиться дом.

От этого зависит и порядок применения дополнительных мер относительно балкона:

  1. При управлении домом ТСЖ, вопрос выносится на общее голосование в стандартном порядке обсуждения подобных проблем. Для этого при проведении очередного собрания приводятся доводы, по которым нужно провести осмотр поврежденной части. Однако для этого должно набраться 77 процентов положительных голосов от остальных жильцов, чтобы выполнить осмотр.
  2. При наличии управляющей компании, нужно написать заявление ее директору по соответствующему образцу. При положительном решении проводиться осмотр и ремонт дополнения жилой площади.

Однако при сильно ухудшенном состоянии внешней части имущества, при отказе второй стороны в проведении ремонтных работ, заявитель имеет право обратиться в суд. Для этого нужно иметь копию экземпляра заявления. Так вы сможете обязать УК проводить немедленное восстановление балкона, которая будет безопасна для вас.

Обычно общее имущество нужно ремонтировать при обнаружении серьезных дефектов. К ним может относиться потрескивание основы, выпадение кирпичей, или другие поломки, относящиеся к ухудшению исходной конструкции здания, за которую не отвечает собственник.

Относится ли балкон к общедомовому имуществу

Часто жильцы путают свои права и обязанности, из-за чего могут возникать проблемы с сохранением прежнего состояния балкона в аккуратном, безопасном для жизни виде.

Однако ответственность в качестве общедомового имущества лежит на управляющей компании только в области сохранения целостности конструкции. При рисках рушения объекта, ответственность и обязанности ложатся на них. В других случаях следить за состоянием балкона должен жилец.

В его область обязанностей по уходу за балконной частью входит:

  1. Сохранение внешней чистоты. Все очищающие манипуляции должны делать собственники, которым принадлежит балконная зона и вся квартира. Принудить к этому нельзя, однако периодически рекомендуется выполнять подобные процедуры.
  2. Удаление сосулек, снежных наростов и других побочных эффектов зимней погоды. Это нарушает безопасность конструкции, так как с нее могут падать сосульки, из-за чего появляется риск попадания на голову прохожим. В таком случае оплату за моральный ущерб или лечение проводится жильцами, если дополнительные конструкции (козырьки и т.д.) выстроили они сами.
  3. Внутреннее состояние и его ремонт также обеспечивается владельцем. Внутренняя отделка стен, двери и окна – зона ухода собственников, поэтому их рушение также ложиться на их ответственность.

Состояние балкона практически полностью обслуживается теми, чья собственность имеет подобную пристройку. Несмотря на то, что лоджия общедомовым имуществом является, обязанности по ее содержанию в основном ложатся на жильцов.

Однако важно учитывать, что, если изначально балкон имел дополнительные элементы – козырьки, перилла и т.д., обязанности по ее уходу в зимнее время могут лежать на УК. И отчистка снежных наростов, льда, который сходит с крыши, не ложится на жильцов.

Часто у собственников жилой площади возникают вопросы о сдаче в аренду наружной зоны балконной части для размещения на ней баннеров. Это может приносить дополнительный доход, но не мешает жильцам. Однако так как многоквартирный дом включает в себя конструкцию и ее внешнюю часть, не всегда можно дать точный ответ.

Рассмотрим оба этапа, касающихся размещению и удалению рекламных баннеров. Самостоятельно решить добавить рекламный баннер нельзя, так как дом – общедомовое имущество, из-за чего вносить изменения в его внешний вид можно только по согласию жильцов всего дома.

Для принятия такого решения рекомендуется выбрать один из двух вариантов:

  1. При наличии системы управления ТСЖ нужно вынести вопрос на общее голосование жильцов, собрав для этого 77% всех голосов в пользу добавления рекламы на лоджию.
  2. Для договора с управляющей компанией нужно подать заявление на имя директора. Однако часто

Однако учитывайте, что заработок с размещения рекламы на внешнем фасаде часто приоритетно достается членам ТСЖ или УК. Делать это не всегда выгодно, поэтому предварительно учитывайте фактор. Распределение финансов назначается на голосовании или по решению организации.

Если вы купили квартиру с наружным баннером, самостоятельно удалить его также не получится. Для этого предварительно нужно провести процедуру по договору об аренде внешнего фасада. Однако учитывайте этот фактор при покупке жилой площади, этот пункт можно предварительно прописать в договоре.

К окрашиванию внешнего фасада относятся те же самые правила. При полной окраске многоквартирного дома также учитывается согласие всех жильцов, так как планируется изменение их общего имущества.

  • полная или частичная замена, восстановление – для этого проводится реконструкция или капремонт, причем для организации работ нужно заказать проект;
  • текущий ремонт — например, утепление внешних швов между перекрытиями;
  • фасадные работы – изменение цветовой гаммы внешних ограждающих конструкций и стен, возведение малых архитектурных форм и т.д.

Собственники также могут повлиять на проведение указанных работ. Например, общим собранием в МКД может устанавливаться повышенный размер взносов на капремонт, чтобы заменить текущие бетонные плиты на более современные материалы, сделать дополнительное усиление несущей способности. Для старого жилфонда может проводиться утепление всех фасадов, которое затронет и внешние поверхности балконов, лоджий.

Собственник жилого или нежилого помещения отвечает за ремонт своей части имущества:

  1. может проводить косметический и текущий ремонт без каких-либо согласований, если он не затрагивает несущие стены и общее имущество;
  2. может согласовать перепланировку или переустройство, если решил увеличить жилую площадь за счет объема балкона или лоджии (в этом случае происходит увеличение объема отапливаемых площадей, поэтому собственник может столкнуться с отказом);
  3. если балкон находится на первом этаже, можно согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода на улицу (такая практика часто встречается при переводе жилых помещений в нежилые, организации офисных или торговых точек).
Предлагаем ознакомиться  Оценка ущерба в Москве. Независимая оценка ущерба стоимости имущества для суда, услуги, порядок в Москве

Плату за площадь балкона или лоджии собственник вносит с понижающим коэффициентом, так как они относятся к вспомогательным помещениям. Если же часть лоджии или балкона присоединена к комнате, будет сделан перерасчет платежей на основное помещение.

  • полная или частичная замена, восстановление – для этого проводится реконструкция или капремонт, причем для организации работ нужно заказать проект;
  • текущий ремонт - например, утепление внешних швов между перекрытиями;
  • фасадные работы – изменение цветовой гаммы внешних ограждающих конструкций и стен, возведение малых архитектурных форм и т.д.
  1. может проводить косметический и текущий ремонт без каких-либо согласований, если он не затрагивает несущие стены и общее имущество;
  2. может согласовать перепланировку или переустройство, если решил увеличить жилую площадь за счет объема балкона или лоджии (в этом случае происходит увеличение объема отапливаемых площадей, поэтому собственник может столкнуться  с отказом);
  3. если балкон находится на первом этаже, можно согласовать перепланировку с обустройством отдельного выхода на улицу (такая практика часто встречается при переводе жилых помещений в нежилые, организации офисных или торговых точек).

Решение ВС РФ

В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.

Источники:

  • "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Источники:

  • «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Как относиться к распределению собственности

За состояние балконных плит, ограждений несет ответственность управляющая компания. Именно она должна организовать работы по укреплению изношенных конструкций, проводить регулярный мониторинг балконных плит.

Например, балконная плита находится в аварийном состоянии. Жильцы неоднократно, в письменном виде требовали от обслуживающей организации укрепить конструкцию. В этом случае ответственность за обрушение балкона понесет УК. А вот если будет доказано, что балкон обрушился в результате установленных стеклопакетов, то ущерб придется оплачивать собственнику.

Что касается ремонта, то все работы, связанные с общедомовым имуществом, проводит управляющая компания. А вот менять или устанавливать новое остекление, напольное покрытие должен сам хозяин квартиры.

Исключение – это ограждения общих балконов (например, в общежитиях) и кровля дома, которая одновременно служит козырьком для лоджий на верхних этажах. За их ремонт отвечает управляющая организация.

Изменения по учету

Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.

На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.

Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.

Пристройка балкона на первом этаже

Возможна, но потребует согласования с контролирующими органами, администрацией и департаментом архитектуры. Вместе с пакетом документов необходимо предоставить проект перепланировки, который лучше заказать в лицензированном проектном бюро. Процедура долгая и может занять до 1,5 месяцев.

К строительству можно приступать только после получения разрешений. Соответствие пристройки всем нормативам должна подтвердить специально созданная комиссия, в которую входят представители контролирующих органов. После, с подписанным актом приемки можно обратиться в БТИ, чтобы внести изменения в техпаспорт квартиры.

Пристроить балкон нельзя в следующих случаях:

  • если дом расположен на центральной улице, в исторической части города, является памятником архитектуры;
  • если перепланировка повлияет на внешний вид фасада или повлечет его разрушение;
  • балкон нельзя пристроить, если рядом с домом находятся инженерные коммуникации

Пристройку нельзя использовать для расширения площади, поскольку – это, по сути, разрушение несущей стены

Установка козырьков и навесов

Потребует согласия собственников. Вопрос решается на общем собрании, при этом «за» должны проголосовать не менее 2/3 от общего числа жильцов.

А также согласования с контролирующими органами, поскольку:

  1. Установленная конструкция затрудняет доступ к балконной плите, расположенной над балконом. Поэтому оценить состояние и провести ремонтные работы проблематично.
  2. Металлическая конструкция, не предусмотренная проектом дома, может усилить нагрузку на балконную плиту и привести к ее обрушению, особенно это касается старых домов.
  3. При неправильном монтаже на козырьках обычно скапливается снег и лед, который, в случае падения может нанести ущерб припаркованным внизу автомобилям или прохожим.

А как насчет курения на собственном балконе

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20. 09. 2019 использование открытого огня на балконах и лоджиях запрещено. Речь идет о поправках к требованиям пожарной безопасности. Документ вызвал много споров. Так все-таки можно ли курить на балконе своей квартиры или нет.

Во-первых, в документе нет четкого определения, что подразумевается под «источником открытого огня». Во-вторых, прямого запрета на курение тоже нет.

Получается, что покурить на личном балконе все-таки можно. Но, штрафы за несоблюдение или нарушение правил предусмотрены. К примеру, выброшенный с лоджии окурок обойдется хозяину квартиры в 3000 рублей.

Если будет доказано, что не потушенный окурок стал причиной пожара, собственнику придется выложить 5000 рублей. В случае более тяжелых последствий возможна уголовная ответственность.

Не стоит забывать и о соседях. В судебной практике есть случаи, когда курильщиков обязали выплатить компенсацию за моральный вред некурящим соседям. Чтобы избежать конфликтов, устанавливайте вытяжки или дополнительно изолируйте помещение.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector