Стильный юрист
Назад

Предоставлению работнику гаражного помещения

Опубликовано: 18.05.2020
Время на чтение: 17 мин
0
2

Не всякое жилье для работника - служебное

Нередко работодатели, обеспечивающие сотрудников жильем, совершают ошибку, руководствуясь гл. 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими" Жилищного кодекса.

Согласно указанной главе служебным жильем может быть признана, например, квартира, относящаяся к помещениям специализированного жилищного фонда (п. 3 ст. 19 и пп. 1 п. 1 ст. 92 ЖК РФ). Дополнительным условием является наличие трудовых отношений (ст. 93 ЖК РФ).

Однако, как пояснила старший юрист департамента налоговых и юридических услуг компании "Грант Торнтон" Тамара Рувимовна Сивак, нормы ЖК РФ о специализированном жилищном фонде применимы только для бюджетных учреждений, органов государственной власти, местного самоуправления и унитарных предприятий. Речь идет о помещениях государственного и муниципального жилищных фондов (объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований).

Жилье, находящееся в собственности коммерческой организации и предоставленное работнику для проживания, относится к частному, а не специализированному жилому фонду (пп. 1 п. 2 ст. 19 ЖК РФ). Оно не может быть признано служебным в трактовке Жилищного кодекса. Поэтому коммерческие организации не обязаны переводить жилые помещения в специализированный жилой фонд. А вот для бюджетников это - обязанность. О подобных нюансах мы поговорим в следующих номерах.

Правоотношения частных компаний с их работниками по поводу предоставления жилья регулируются Гражданским, а не Жилищным кодексом.

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Общество с ограниченной ответственностью "ВиК" ¦
¦ ¦
¦ ПРИКАЗ N 158 ¦
¦ о предоставлении квартиры ¦
¦ ¦
¦г. Москва 1 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ Руководствуясь ст. ст. 671 - 688 Гражданского кодекса Российской¦
¦Федерации, ¦
¦ ПРИКАЗЫВАЮ: ¦
¦ ¦
¦ Предоставить Дмитрию Валерьевичу Алексееву, заместителю генерального¦
¦директора, для проживания на время действия трудового договора от¦
¦31.01.2012 N 2 квартиру, расположенную по адресу: 120596, г. Москва,¦
¦ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 23. ¦
¦ Владимиру Георгиевичу Орлову, начальнику юридического отдела, в срок¦
¦до 6 февраля 2012 г. подготовить договор коммерческого найма жилого¦
¦помещения с заместителем генерального директора Д.В. Алексеевым. ¦
¦ Николаю Герасимовичу Карасеву, начальнику административно-¦
¦хозяйственного отдела, в срок до 6 февраля 2012 г. подготовить указанную¦
¦квартиру к осмотру и передаче заместителю генерального директора Дмитрию¦
¦Валерьевичу Алексееву. ¦
¦ Контроль исполнения настоящего приказа оставляю за собой. ¦
¦ ¦
¦ Генеральный директор Хмельницкий А.П. Хмельницкий¦
¦ ¦
¦ С приказом ознакомлены: ¦
¦ ¦
¦ начальник юридического отдела Орлов В.Г. Орлов¦
¦ 1 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ начальник АХО Карасев Н.Г. Карасев¦
¦ 1 февраля 2012 г.¦
L--------------------------------------------------------------------------

Условия, на которых жилое помещение предоставляется работнику (за плату или безвозмездно), должны быть зафиксированы договором.

Предоставлению работнику гаражного помещения

Как нам сказала Тамара Рувимовна Сивак, организация - собственник имущества может предоставить своему сотруднику жилье:

  • на основании договора безвозмездного пользования (иначе его еще называют договором ссуды) (ст. ст. 689 - 701 ГК РФ);
  • договора коммерческого найма (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ).

Форма и структура договора. Договоры (и ссуды, и коммерческого найма) заключают в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, ст. 674 ГК РФ). И в том, и в другом договоре следует зафиксировать:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон, их реквизиты;
  • возможность (или ее отсутствие) проживания вместе с сотрудником членов его семьи;
  • техническое и санитарное состояние помещения;
  • размер, порядок, способ (в кассу, на расчетный счет предприятия, путем удержания из заработной платы работника и т.д.) и сроки осуществления платежей за аренду (в договоре коммерческого найма);
  • порядок прекращения и расторжения.

- поставщика. Им может быть работодатель (к примеру, если у него есть мощности по производству тепло- и электроэнергии) или сторонняя организация (управляющая компания, РЭУ, ДЭЗ и т.д.);

- размер коммунальных платежей или способы его определения;

- сторону, которая несет эти расходы. Бремя коммунальных расходов может взять на себя работодатель. Также стороны могут установить, что наниматель не уплачивает коммунальные платежи, но суммы, которые работодатель "прощает" работнику, признаются частью его заработной платы в натуральной форме;

Предоставлению работнику гаражного помещения

- сроки и порядок уплаты коммунальных платежей. Например, если поставщиком коммунальных услуг является сам работодатель, стороны могут договориться об удержании коммунальных платежей из заработка сотрудника. Возможен вариант, когда коммунальные расходы возмещаются из платы за проживание.

Приложение к договору. И у договора ссуды, и у договора коммерческого найма жилья должно быть приложение. Оно является неотъемлемой частью договора. В приложении указывают перечень передаваемого имущества (квартира, мебель и т.д.) и наименование передаваемых работнику документов. Образец указанного приложения мы привели на с. 99.

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Приложение N 1 к договору ссуды ¦
¦ (договору коммерческого найма) ¦
¦ ¦
¦ 07 февраля 2012 100¦
¦ от "--" ------- ---- г. N ---¦
¦ ¦
¦ ПЕРЕЧЕНЬ ПЕРЕДАВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА ¦
¦ ¦
¦------T-------------------------T-----------------T----------T----------¬¦
¦¦ N ¦ Наименование и ¦ Назначение ¦Количество¦Стоимость,¦¦
¦¦ ¦ принадлежности имущества¦ имущества ¦ ¦ руб. ¦¦
¦ ----- ------------------------- ----------------- ---------- ---------- ¦
¦¦ 1 ¦Квартира площадью ¦проживание ¦ 1 ¦ 6 400 000¦¦
¦¦ ¦70 кв. м, состоящая ¦ ¦ ¦ ¦¦
¦¦ ¦из двух комнат, ¦ ¦ ¦ ¦¦
¦¦ ¦в т.ч.: балкон, кухня, ¦ ¦ ¦ ¦¦
¦¦ ¦санузел и т.д. ¦ ¦ ¦ ¦¦
¦ ----- ------------------------- ----------------- ---------- ---------- ¦
¦¦ 2 ¦Мебель в комнате N 1: ¦ ¦ ¦ ¦¦
¦¦ ¦- диван ¦мебель для отдыха¦ 1 ¦ 15 000¦¦
¦¦ ¦- книжный шкаф ¦хранение книг ¦ 1 ¦ 7 000¦¦
¦ ----- ------------------------- ----------------- ---------- ---------- ¦
¦¦<...>¦ <...> ¦ <...> ¦ <...> ¦ <...> ¦¦
¦L----- ------------------------- ----------------- ---------- -----------¦
¦ ¦
¦ Документы, подлежащие передаче Ссудополучателю (Нанимателю) ¦
¦ ¦
¦------T-----------------------------T----------T------------------------¬¦
¦¦ ¦ ¦ ¦Язык составления и формদ
¦¦ N ¦ Наименование ¦Количество¦ документа (оригинал, ¦¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ копия и т.д.) ¦¦
¦ ----- ----------------------------- ---------- ------------------------ ¦
¦¦ 1 ¦Договор коммерческого найма ¦ 1 ¦Составлен на русском ¦¦
¦¦ ¦от 07.02.2012 N 100 ¦ ¦языке в письменном виде ¦¦
¦ ----- ----------------------------- ---------- ------------------------ ¦
¦¦ 2 ¦Акт приема-передачи и ¦ 1 ¦Составлен на русском ¦¦
¦¦ ¦технического состояния жилого¦ ¦языке в письменном виде ¦¦
¦¦ ¦помещения от 07.02.2012 ¦ ¦ ¦¦
¦ ----- ----------------------------- ---------- ------------------------ ¦
¦¦<...>¦ <...> ¦ <...> ¦ <...> ¦¦
¦L----- ----------------------------- ---------- -------------------------¦
L--------------------------------------------------------------------------

Порядок выбора наилучшего варианта

Предмет договора – это гараж.

Что такое гараж?

Гараж – сооружение, помещение, которое предназначено для проведения ремонтных работ транспортного средства или хранения автомобиля.

Гараж, который фигурирует в договоре об аренде, должен обязательно иметь:

  • крышу;
  • стены (капитальные, перегородочные);
  • проемы для окон;
  • дверные ворота для въезда транспорта;
  • пол;
  • смотровую яму (необязательно ее наличие).

Договор аренды включает в себя полное описание теххарактеристик гаража. Также подробное описание может фигурировать в приложениях договора. Существуют особенности правового регулирования и порядка заключения договора аренды. Но они напрямую взаимозависят от того, считается ли арендуемый гараж объектом недвижимости. У гаража должен быть официальный документ о том, что он официально считается объектом недвижимости.

Заключать договор аренды гаража желательно во избежание развития возможных конфликтных ситуаций и недопониманий. Физические лица обычно не заключают данный договор. И как выясняется на практике, потом могут возникнуть неурегулируемые ранее на бумаге вопросы:

  • осуществление ремонтных работ в гараже;
  • о сроках арендования гаража;
  • о числах, в которые арендатор должен вносить плату за гараж;
  • и другие важные моменты.

Если между арендатором и арендодателем отсутствует договор аренды гаража, это лишает людей прав для решения возникших проблем в суде. В случаях, когда гараж признан официально объектом недвижимости и время аренды составляет больше двенадцати месяцев, договор аренды должен меть государственную регистрацию.

Гараж может являться недвижимым имуществом только в том случае, если у него есть капитальный фундамент, собственный земельный участок, оформлена собственность на гараж. Правовые отношения между арендодателем и арендатором регулируются при помощи статей 671-688 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться  Чем отличается перевод работника от перемещения работника

Если договор аренды гаража не имеет государственной регистрации, то он является недействительным.

И последствия после подписания такого договора не регулируются законами РФ.

Чтобы зарегистрировать договор аренды, потребуется документация:

  • удостоверение личности арендатора;
  • удостоверение личности арендодателя.

В том случае, если один из участников является юридическим лицом, то потребуются документы:

  • удостоверение личности юридического лица;
  • доверенность;
  • договор аренды гаража;
  • копия договора аренды;
  • предупреждение председателя ГК о заключении договора аренды (оформляется в письменном виде).

Перед тем, как сдавать гараж в аренду, необходимо предупредить об этом действии председателя гаражного кооператива (ГК). Предупреждение оформляется в письменном виде.

Арендодатель должен предоставить государственному служащему паспортные данные арендатора, а также:

  • кадастровый паспорт гаража;
  • акт приема передачи;
  • дополнительные соглашения;
  • протокол разногласий;
  • квитанцию об уплате госпошлины за то, что была проведена государственная регистрация.

Где искать

Автогараж можно искать по объявления в соответствующих газетных рубриках, на сайтах в сети интернет.

Также можно наведаться в управление гаражным кооперативом, либо обратиться в фирму, которая занимается посредническими услугами касательно предоставления аренды.

Если автомобиль нужен регулярно, то лучше арендовать автогараж, который расположен в шаговой доступности.

Сохранность автомобиля является ключевым условием. Цена аренды в гаражном кооперативе несколько выше, чем у частных владельцев, зато не придется беспокоиться о безопасности транспортного средства.

Какая стоимость

Стоимость аренды различная в зависимости от конкретного региона.

Час стоянки в столице обойдется примерно в 350 рублей. Такой же временной промежуток пользования гаражом в Санкт-Петербурге стоит около 250 рублей.

Цена аренды гаража за сутки в Москве примерно 800 рублей. Самые высокие расценки зависят от его местоположения. В регионах Российской Федерации можно найти автогараж за 200 рублей в сутки. Присутствие отопительной системы и смотровой ямы повышает стоимость.

Порядок оформления

Соглашение заключается в письменной форме.

Контракт аренды гаражного помещения включает в себя следующие сведения:

  • паспортные данные сторон договора;
  • контактные сведения;
  • описательная характеристика предмета соглашения (месторасположение, различные характеристики, состояние предмета, правоустанавливающие документы);
  • права и обязанности сторон контракта;
  • порядок осуществления оплаты арендодателю;
  • порядок передачи;
  • временной период действительности соглашения.

К существенным условиям, без которых договор не будет считаться действительным, относят: описание объекта и арендный платеж.

Заверять документ у нотариуса можно по желанию. Законодательство не предусматривает обязательное оформление. Заверить документ можно в том случае, если стороны имеют обоюдное желание.

Документы, которые прилагаются к арендному контракту:

  • акт приема передачи, который оформляется в двух экземплярах;
  • правоустанавливающие документы на арендуемое сооружение;
  • кадастровый документ на гараж при наличии;
  • документы, подтверждающие права на земельный участок при необходимости.

Цель приложения — подтверждение правомочий арендодателя.

Если договор нуждается в государственной регистрации, то помимо всего нужно предоставить следующую документацию:

  • паспорта участников соглашения;
  • экземпляр контракта аренды;
  • одобрение представителя ГСК;
  • акт приема передачи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Регистрация соглашения обойдется в 2000 рублей. Если акт приема передачи оформлен в качестве отдельного акта, то понадобится доплатить еще 350 рублей.

Сведения о возможности и порядке предоставления работникам жилья прописывают в локальных нормативных актах предприятия, а также указывают в трудовом договоре с конкретным сотрудником. Кроме того, при предоставлении жилья оформляют:

  • приказ;
  • договор;
  • акт приема-передачи.

Также необходимо внести данные в инвентарную карточку объекта основных средств.

Рассмотрим особенности составления (заполнения) этих документов.

Что такое гараж?

Коллективный договор

Норма о возможности предоставления жилья работнику может быть закреплена в коллективном договоре. Ее следует дополнить описанием условий, при которых она действует. Например, в отношении иногородних работников или сотрудников, направленных на работу в отдаленную местность. Тут следует указать условия предоставления жилья или пояснить, что они определяются в каждом конкретном случае.

Если в коллективном договоре оговорок по поводу предоставления жилья работнику нет, это не означает, что организация и работник лишаются возможности оформить жилищный вопрос, сделав необходимые записи в трудовом договоре.

Предположим все же, что в коллективном договоре обязательство и условия его реализации прописаны. Рассмотрим, какие пункты должны быть в трудовом договоре.

Образец акта приема-передачи квартиры

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи и технического состояния жилого помещения (см. образец на с. 96).

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ АКТ приема-передачи и технического состояния жилого помещения ¦
¦ ¦
¦г. Москва 7 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ Мы, нижеподписавшиеся, Наймодатель, в лице генерального директора ООО¦
¦"ВиК" А.П. Хмельницкого, и Наниматель, Д.В. Алексеев, составили настоящий¦
¦акт о том, что представитель Наймодателя сдал, а Наниматель принял во¦
¦временное пользование жилое помещение (квартиру) по адресу: ¦
¦ 120596, г. Москва, ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 23. ¦
¦ ¦
¦ Жилой дом кирпичный ¦
¦ (кирпичный, крупнопанельный, блочный, деревянный и пр.). ¦
¦ ¦
¦ Количество этажей 9, высота потолков 2,4 м. ¦
¦ Жилое помещение расположено на 2-м этаже. ¦
¦ Общая площадь жилого помещения составляет 70 кв. м. ¦
¦ Жилая площадь составляет 40 кв. м. ¦
¦ Количество комнат - две: ¦
¦ ¦
¦ 25 кв. м изолированная ¦
¦ N 1 --------- ------------------------------- ¦
¦ (площадь) (изолированная, смежная и т.п.) ¦
¦ ¦
¦ 15 кв. м изолированная ¦
¦ N 2 --------- ------------------------------- ¦
¦ (площадь) (изолированная, смежная и т.п.) ¦
¦ ¦
¦ Кухня (15 кв. м) оборудована газовой плитой. ¦
¦ Ванная комната (10 кв. м) оборудована: ¦
¦ - раковиной: ¦
¦ - ванной; ¦
¦ - полотенцесушителем; ¦
¦ - водонагревателем. ¦
¦ Санитарный узел (5 кв. м). ¦
¦ Балкона нет. ¦
¦ В квартире проведено горячее и холодное водоснабжение,¦
¦электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефон. Все коммуникации¦
¦находятся в рабочем, исправном состоянии. ¦
¦ Мебели в квартире нет. ¦
¦ Помещение пригодно для проживания в нем. ¦
¦ Наймодатель передал, а Наниматель принял ключи от входной двери в¦
¦подъезд, на этаж, в квартиру. ¦
¦ Настоящий акт является неотъемлемой частью договора коммерческого¦
¦найма жилого помещения от 07.02.2012 N 100. ¦
¦ ¦
¦ ПОДПИСИ СТОРОН ¦
¦ ¦
¦ <...> ¦
L--------------------------------------------------------------------------

Компания вправе воспользоваться собственной формой акта (в ней должны быть указаны все реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете") или применить форму N ОС-1 (ОС-1а), утвержденную Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

После подписания акта следует сделать отметку в инвентарной карточке по форме N ОС-6 (ОС-6а) в разделе "Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств".

Как правило, акт приема передачи обделен вниманием, но именно этот документ отображает начало действия условий договора.

Акт передачи оформляют в свободном формате. Он не нуждается в государственной регистрации. Создается в двух экземплярах. В нем прописывается полное наименование заключенного соглашения. Указывается точное месторасположение и описание автогаража. Можно повторно написать срок действия контракта и другие значительные положения.

Нет необходимости в оформлении акта приема передачи в том случае, если объект передается в пользование в день заключения договора.

Арендный платеж начинает отсчитываться с момента подписания акта приема передачи. Для избежания проблем в будущем, настоятельно рекомендуется прописывать в акте все имеющиеся недостатки касательно предмета. Не лишним будет указать пункт, кто будет производить ремонт, в случае порчи имущества ввиду различных обстоятельств. Если такой пункт не закрепляется, то на основании общих положений, ремонт осуществляется за счет ресурсов арендодателя.

Трудовой договор

Свое мнение о записи в трудовом договоре высказала Валентина Михайловна Акимова, государственный советник налоговой службы III ранга: "Я считаю, что, помимо всего прочего, в трудовом договоре желательно указать: основание предоставления служебного жилья (договор найма или ссуды, необходимость подписания акта приема-передачи и т.д.), возможность проживания в помещении вместе с работником его семьи, условия и порядок передачи и использования жилья, оплаты".

    "...
п. 9.8. Для обеспечения нормальной работы _____________________________
(Ф.И.О., должность
сотрудника)
на период действия трудового договора Работодатель обязуется предоставить
работнику квартиру для проживания в порядке и на условиях, устанавливаемых
договором о предоставлении жилого помещения".

Наличие фразы "на период действия трудового договора" гарантирует, что некоторые расходы работодателя (бытовые, на содержание жилого помещения и т.д.) будут признаны обоснованными при исчислении налога на прибыль (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2009 N Ф04-2173/2009(4387-А81-26)).

Аренда земли под строение автогаража

Оформить соглашение на такой земельный участок вправе каждый гражданин. При этом стоит отметить, что конструкция гаража, его материал, не имеют значение, так как сооружение в любом случае будет располагаться на конкретном участке земли.

Предлагаем ознакомиться  Гаражный кооператив бизнес план

Стать арендатором такого участка можно двумя методами:

  1. Возвести самовольно сооружение, без предварительного получения одобрения со стороны органов власти. Право на сооружение в такой ситуации придется отстаивать в судебном разбирательстве.
  2. Предварительное получение разрешения на осуществление строительства.

Для того, чтобы получить разрешение, нужно пройти следующую процедуру:

  • зарегистрировать автогараж как собственность;
  • осуществить межевание земли;
  • собрать весь пакет документации и направить его в соответствующий компетентный орган государственной власти;
  • ожидать решение земельной комиссии.

Перед тем, как начать процедуру оформления права на аренду, нужно проверить соответствие следующим условиям:

  1. Строительное сооружение соответствует целям, которые предполагают дальнейшее пользование.
  2. Земля не имеет обременений, например, не является залогом в банковской организации и так далее.

Арендное право может быть оформлено на ниже перечисленные сроки:

  • до пяти лет, если гараж состоит из металлического каркаса;
  • до сорока девяти лет в случае, если гараж является фундаментальным строением.

В соглашении обязательно указывается точный срок действия договора. Бессрочная аренда не предусмотрена ни для физических, ни для юридических лиц.

Договор о передаче земли в арендное пользование должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. В ином случае он будет признан недействительным.

Строительство рассматривается как пользование земельным участком. Зачастую постройка возводится на чужом участке, который принадлежит государственным либо муниципальным органам. Такое строительство является нелегальным.

К тому же, переоформить такой объект в собственность в последующем невозможно, так как отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы.

Законные способыприобретения земли:

  1. Приобретение по специальному проекту в порядке очередности.
  2. Выкуп участка на торгах. В данной ситуации придется осуществлять приобретение за счет собственных средств, но на торгах земля продается значительно дешевле.
  3. Аренда с правом выкупа.
  4. Купить землю у гаражного кооператива.
  5. Арендовать участок у другого лица. В данной ситуации возможна только установка переносного гаража из металла по согласованию со владельцем.

Часто встречаются трудности при желании приобретения земли. Самые распространенные из них — на земле висит обременение либо гараж был возведен ранее без соответствующего разрешения.

Аренда земли под строение автогаража

При наличии записи о предоставлении жилья в трудовом договоре руководитель должен издать соответствующий приказ. Его образец мы привели на с. 95.

  1. Предоставлению работнику гаражного помещенияСамый главный совет – обязательно заключайте письменный, а не устный договор, вне зависимости от того, кто будет являться его второй стороной – в случае возникновения спорных либо неправомерных ситуаций надлежащим образом оформленное соглашение станет подтверждением нарушения одной из сторон условий договора.
  2. Во-вторых, обязательно внимательно проверяйте документы, предоставленные вам второй стороной – к сожалению, нередки случаи, когда арендатор не проверяет нужные бумаги на соответствие действительности и в итоге становится жертвой мошенников.
  3. В-третьих, дополнительной страховкой для арендодателя станет залог в размере стоимости одного месяца аренды – в случае возникновения непредвиденных ситуаций (чаще всего, таких, как недобросовестность арендатора), эта сумма покроет расходы, связанные с приведением сдаваемого помещения в надлежащий вид.

Итак, в данной статье нами было рассказано, как оформляется аренда гаража в ГСК с её особенностями. Надеемся, эта информация поможет вам.

Особенности использования объекта в гаражном кооперативе

Вы решили не искать того, кто может сдать вам так необходимый сейчас гараж среди соседей, друзей и попросту знакомых, и решили обратиться сразу в гаражный кооператив, потому что там, как вам кажется, гарантированно найдется тот, кто сможет передать вам в аренду гараж?

Такое решение действительно сэкономит вам немало времени, но у заключения договора с участником ГСК есть свои весьма важные особенности, о которых мы вам расскажем.

Для начала обратимся к тому, какие документы нужны для оформления договора аренды в кооперативе между вами и участником ГСК.

Перед тем, как соглашаться на заключение договора аренды, обязательно проверьте, есть ли у вашего наймодателя документы, которые подтверждают то, что он действительно является собственником сдаваемого в аренду помещения, если вас интересует прямая аренда. В случае, когда вы становитесь субарендатором, необходимо проверить первоначальный договор аренды.

Важно! обязательно проверьте совпадение персональных данных сдающей стороны и адреса сдаваемого помещения с действительностью.

При аренде гаражного помещения, равно как и с любой иной недвижимостью, сегодня велик риск быть обманутым.

Аренда гаража в кооперативе мало чем отличается об обычной.

За исключением того, что перед тем, как осуществить сдачу в пользование, необходимо предупредить о планируемом действии председателя гаражно-строительного кооператива.

Какие могут быть виды у договора?

Договор аренды гаража не является соглашением, требующим упоминания в его тексте специфических условий, и поэтому его заключение и дальнейшее исполнение подчиняются требованиям правовых норм, регулирующих общие положения аренды недвижимого имущества.

Так, в соответствии с требованиями статьи 606 Гражданского кодекса РФ, договором аренды признается соглашение, по которому одна сторона, именуемая наймодателем, обязуется предоставить другой стороне, именуемой нанимателем, в временное пользование, владение либо только во временное пользование имущество при условии оплаты такого пользования.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Для заключения такого договора, достаточно подписи сторон.

Справка!К договору аренды гаража применимы все виды аренды недвижимого имущества, не противоречащие требованиям гражданского законодательства.

Итак, какими же могут быть виды у рассматриваемого соглашения?

  1. Первый, и, скорее всего, наиболее распространенный вариант – заключение соответствующего соглашения с непосредственным собственником гаражного помещения, вне зависимости от того, кем этот собственник является (физическим либо юридическим лицом). Такой договор называют также прямой арендой.
  2. Второй вариант – вы арендуете необходимое гаражное помещение не напрямую у собственника, а у того, кто ранее уже заключил договор с собственником имущества -–это будет договор субаренды гаража.

То, каким образом заключается договор аренды капитального гаража между сторонами, каждая из которых является физическим лицом, включая все тонкости составляемого заключения, а также то, как должен выглядеть грамотно оформленный акт передачи и приема помещения по заключенной сделке, вы можете узнать из иных статей нашего портала.

Этапы заключения сделки

Итак, вы – собственник гаражного помещения, нашедший для себя устраивающего вас арендатора, или же вы – арендующий, в процессе поисков наконец-то обнаруживший удобный по расположению и условиям аренды гараж?

Это не столь важно, поскольку действия, которые стоит совершать при заключении сделки, подойдут каждой из её сторон (за редким исключением, ведь что-то потребуется совершать только одной из сторон).

Прежде всего, арендодатель перед сдачей гаража в аренду должен уведомить председателя ГСК. Сделать это необходимо в письменной форме , также следует подготовить к показу документы, подтверждающие право собственности на строение, сдаваемое в соответствии с условиями сделки в аренду.

Договор безвозмездного пользования

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, а в нашем случае - работодатель) передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование работнику (ссудополучателю). Последний должен вернуть жилье в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, которое обусловлено договором. Об этом сказано в п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса.

Примечание. Ограничения для альтруизма

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 690 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9448/10, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 09АП-23658/2011-ГК):

  • учредителям;
  • участникам;
  • руководителю;
  • членам органов управления или контроля.

Если компания предоставит жилье таким лицам, договор может быть признан недействительным.

Порядок возмещения ущерба за ненадлежащее использование имущества (к примеру, за сломанную мебель) нужно прописать в договоре.

В договоре определяется и срок пользования имуществом. Если этого условия нет, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 689, п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Фрагмент договора ссуды мы привели ниже.

Образец договора ссуды

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ ДОГОВОР ССУДЫ ¦
¦ ¦
¦г. Москва 2 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ ООО "ВиК", именуемое в дальнейшем "Ссудодатель", в лице генерального¦
¦директора А.П. Хмельницкого, действующего на основании Устава, с одной¦
¦стороны, и Е.П. Хом, именуемый в дальнейшем "Ссудополучатель", с другой¦
¦стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор (далее -¦
¦Договор) о нижеследующем. ¦
¦ ¦
¦ 1. Предмет Договора ¦
¦ ¦
¦ 1.1. По настоящему Договору Ссудодатель предоставляет в безвозмездное¦
¦пользование Ссудополучателю квартиру, расположенную по адресу: 120596,¦
¦г. Москва, ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 26 (далее - Имущество),¦
¦принадлежащую ему на праве собственности, для временного проживания в ней¦
¦на время действия трудового договора от 20.01.2012 N 56. ¦
¦ 1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: ¦
¦ ¦
¦--------------------------------------------------T---------------------¬¦
¦¦ Наименование ¦Количественная оценкদ
¦ ------------------------------------------------- --------------------- ¦
¦¦Общая площадь, кв. м ¦105 ¦¦
¦ ------------------------------------------------- --------------------- ¦
¦¦Жилая площадь, кв. м ¦75 ¦¦
¦ ------------------------------------------------- --------------------- ¦
¦¦Количество комнат ¦3 ¦¦
¦ ------------------------------------------------- --------------------- ¦
¦¦Оценочная стоимость предоставляемой квартиры ¦500 000 ¦¦
¦¦по документам БТИ, руб. ¦ ¦¦
¦L------------------------------------------------- ----------------------¦
¦ ¦
¦ 1.3. Назначение, стоимость, принадлежности Имущества, а также¦
¦относящаяся к нему документация указаны в Перечне передаваемого¦
¦имущества, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. ¦
¦ 1.4. Ссудодатель гарантирует Ссудополучателю, что на момент¦
¦заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не¦
¦является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц. ¦
¦ 1.5. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, не¦
¦подлежит сносу в ближайшие 20 лет с даты подписания настоящего Договора. ¦
¦ 1.6. Лица, проживающие совместно с Ссудополучателем, пользуются¦
¦равными с ним правами и несут солидарную ответственность по¦
¦обязательствам Ссудополучателя, вытекающим из настоящего договора. ¦
¦ ¦
¦ 2. Права и обязанности Сторон ¦
¦ ¦
¦ 2.1. Ссудодатель обязан: ¦
¦ 2.1.1. Подготовить Имущество к передаче. ¦
¦ 2.1.2. Передать квартиру, установленное в ней оборудование и другое¦
¦имущество в исправном состоянии Ссудополучателю вместе со всеми его¦
¦принадлежностями и относящейся к нему документацией по акту в срок до¦
¦7 февраля 2012 г. ¦
¦ 2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже¦
¦чем один раз в 15 лет. ¦
¦ 2.1.4. В период действия настоящего договора Ссудодатель не вправе¦
¦продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам. ¦
¦ 2.2. Ссудополучатель обязан: ¦
¦ 2.2.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Имущество и¦
¦проверить его состояние. ¦
¦ 2.2.2. Нести расходы по оплате коммунальных услуг. ¦
¦ 2.2.3. Пользоваться квартирой исключительно в целях проживания. ¦
¦ 2.2.4. Надлежащим образом относиться к Имуществу, использовать его¦
¦соответственно назначению и техническим особенностям. ¦
¦ 2.2.5. Содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой¦
¦счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней¦
¦сантехнического и иного оборудования. ¦
¦ 2.2.6. По окончании срока Договора либо в течение 20 дней после его¦
¦досрочного расторжения вернуть Ссудодателю Имущество в том состоянии, в¦
¦котором он его получил, с учетом нормального износа. ¦
¦ ¦
¦ 3. Улучшения Имущества ¦
¦ ¦
¦ 3.1. Произведенные Ссудополучателем отделимые улучшения Имущества¦
¦являются собственностью Ссудополучателя. ¦
¦ 3.2. Ссудополучатель вправе с согласия Ссудодателя производить¦
¦неотделимые улучшения Имущества. После прекращения Договора стоимость¦
¦неотделимых улучшений Ссудополучателю не возмещается. ¦
¦ ¦
¦ <...> ¦
¦ ¦
¦ 6. Срок действия, изменение, досрочное расторжение Договора ¦
¦ ¦
¦ 6.1. Договор заключен на срок до 3 декабря 2012 г. ¦
¦ Если Ссудополучатель продолжает пользоваться Имуществом после¦
¦истечения срока Договора при отсутствии возражений Ссудодателя, Договор¦
¦считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. ¦
¦ 6.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо¦
¦по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным¦
¦действующим законодательством РФ. ¦
¦ ¦
¦ <...> ¦
L--------------------------------------------------------------------------

Договор коммерческого найма

Арендная плата. Собственник жилого помещения должен предоставить нанимателю жилое помещение за плату (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Указанное положение касается всех договоров найма, в том числе и с работниками. Поэтому в договоре коммерческого найма с сотрудником следует прописать хотя бы символическую арендную плату.

Размер арендной платы определяется собственником жилого помещения. "На мой взгляд, необходимо взять за основу размеры амортизационных начислений. Ведь стоимость имущества должна быть погашена через амортизацию", - заметила В.М. Акимова.

Срок действия договора обязателен. Если организация примет решение заключить с работником договор коммерческого найма, нужно будет учесть несколько опасных моментов. О них нам рассказала Т.Р. Сивак.

Предлагаем ознакомиться  Образец заявления о назначении выплат работнику в связи с несчастным случаем

Особого внимания требует срок действия договора. Согласно ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Срок действия договора более года. Если договор заключен на срок более года, у работника появляются дополнительные права (п. 2 ст. 683 ГК РФ), в частности:

  • возможность поднайма помещения (ст. 685 ГК РФ);
  • замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ);
  • преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Последнее означает, что собственник жилья ограничивается в праве заключить договор коммерческого найма с другим нанимателем в течение года, со дня истечения срока договора коммерческого найма с работником. Если все же наймодатель заключит договор найма жилого помещения с новым нанимателем, то бывший квартиросъемщик вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Решение не сдавать помещение внаем. Организация-наймодатель может отказаться от продления договора коммерческого найма с работником в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Такое право дает ст. 684 Гражданского кодекса.

"По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за ___ месяца до истечения срока настоящего договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок".

Как уведомить работника об отказе сдавать помещение. Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма помещения администрация предприятия обязана предупредить сотрудника о том, что договор не будет продлен на новый срок. Она должна обосновать это тем, что принято решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года (ст. ст. 621 и 684 ГК РФ). На практике встает вопрос: каким образом это сделать?

Если генеральный директор принял решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года, его не требуется оформлять каким-то специальным документом.

Достаточно письменно сообщить об этом контрагенту (в нашем случае - работнику-нанимателю). Данный вывод следует из анализа ст. ст. 33, 40, 41 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 48 и гл. VIII Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".

На втором экземпляре уведомления сотрудник должен расписаться в том, что получил этот документ.

Фрагмент уведомления сотрудника об отказе предоставить помещение во временное пользование для проживания в связи с принятием решения не сдавать его внаем на срок не менее года мы привели на с. 105.

Фрагмент уведомления

--------------------------------------------------------------------------¬
¦ <...> ¦
¦ ¦
¦ Уважаемый Иван Александрович! ¦
¦ ¦
¦ Уведомляем, что пролонгация договора найма от 01.01.2011 N 8, срок¦
¦которого истекает 31 марта 2012 г., невозможна в связи с решением не¦
¦сдавать помещение внаем до 31 декабря 2015 г. ¦
¦ ¦
¦ Генеральный директор Карамельников С.Ю. Карамельников¦
¦ ¦
¦ Уведомление получил Говердовский И.А. Говердовский¦
¦ 20 февраля 2012 г.¦
L--------------------------------------------------------------------------

Срок действия договора не превышает одного года. Работник-наниматель не получает дополнительных прав, если договор заключен на срок не более года. Этот вариант для работодателя удобнее во всех отношениях.

О порядке налогообложения и бухгалтерском учете операций, связанных с предоставлением работнику предприятия жилья, читайте на с. 79.

А.Ю.Тьевар

Старший научный редактор

журнала "Зарплата"

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector