Стильный юрист
Назад

Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образец

Опубликовано: 26.03.2020
Время на чтение: 12 мин
0
4

Когда предоплату необходимо вносить?

Если у покупателя есть все возможности приобрести квартиру сразу после проверки её на чистоту и определения удовлетворительного технического состояния, заключается договор купли продажи (купчая), который предусматривает внесение полной стоимости квартиры по условиям, принятым и подписанным сторонами. Аванс в данном случае не предусмотрен.

Соответственно, уплачивать его не требуется – расчёт производится в полном объёме. Без аванса сделка может проводиться в любое время, но без требования к продавцу придержать объект, сняв его с торгов. В этом случае можно договариваться устно, без гарантийных обязательств и требований. Однако если составляется предварительный договор или договор аванса, то платёж потребуется предоставить обязательно.

Если после заключения ПДКП, с указанием о необходимости предоплаты, деньги не будут уплачены – договор не вступает в силу, а обязательства по сделке отменяются. Срок предоставления предоплаты указывается в отдельном пункте. Он может составлять от 3 до 10 дней, или укладываться в иные разумные сроки по усмотрению сторон. При превышении указанного срока ожидания, ПДКП считается не заключённым (ничтожным).

Обычно сделка авансируется в момент подписания договора, о чём в его теле внесён соответствующий пункт.

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образец

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Как вносить аванс за квартиру?

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем отличается соглашение об авансе от задатка?

Законодательством не разъясняется понятие аванса, оно лишь упоминается при рассмотрении понятия задатка в вопросах купли-продажи объектов недвижимости.

Задаток – это определенная денежная сумма, которая передается одной стороной сделки в счет уплаты платежей, причитающихся с нее по условиям договора, в доказательство серьезности намерений завершения сделки (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Подробнее, как оформить задаток при покупке квартиры можете ознакомиться здесь.

Аванс и задаток являются формой предварительного расчета, однако, между ними имеются определенные отличия:

  • при заключении договора о задатке покупатель не может вернуть свои деньги, при договоре об авансе, напротив, имеется возможность вернуть деньги;
  • продавец при заключении договора о задатке, разрывая сделку, обязан вернуть средства в двойном размере, при договоре аванса такая необходимость отпадает.

В реальной жизни Продавцы зачастую избегают получения предварительного платежа в виде задатка, отдавая предпочтение авансу с различными дополнениями. Так в договор об авансе могут включаться пункты о штрафных санкциях со стороны Покупателя. При уклонении его от сделки аванс удерживается в качестве компенсации. Если же продавец передумал, то он просто возвращает взятые деньги без штрафов (Пункт 8 в бланке договора).

Конечно, это ущемляет права Покупателя, но это правила, по которым сегодня действует рынок недвижимости в России (статья 381.1 ГК РФ).

Поэтому, как для одной стороны сделки, так и для другой договор аванса является наиболее предпочтительным вариантом.

Срок аванса за квартиру

Сумма аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Предлагаем ознакомиться  Комитеты (комиссии) по охране труда

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как правильно составить договор аванса в 2020 году?

Существуют требования, в соответствии с которыми происходит заполнение договора аванса. В правовом поле регулирование осуществляется при помощи ст. 429 ГК РФ. Заполнение договора начинается с заполнения шапки документа.

Для начала нужно указать место и дату составления договора. В качестве места достаточно написать название населенного пункта. Дата указывается в формате ДД.ММ.ГГГГ. Далее, идет заполнение персональных данных о сторонах сделки. Для обеих сторон указывается:

  • ФИО;
  • дата рождения;
  • адрес регистрации;
  • паспортные данные (серия, номер, дата и место выдачи).

После заполнения шапки можно переходить к заполнению основной части.

Пункт 1. Необходимо указать:

  • наименование объекта сделки, например, «квартира», «доля в квартире» и т.д. Название можно посмотреть в Свидетельстве на право собственности;
  • адрес объекта;
  • указывается и эквивалентная стоимость объекта.

Пункт 2. Указывается лицо или группа лиц, которые будут выступать в качестве будущих собственников.

Пункт 3. Предназначен для заполнения характеристик объекта. В первой части пункта указываются данные о площади объекта. Отдельно указываются площадь квартиры: общая, жилая, кухня.

В этом пункте также указываются данные о телефоне, его наличие, номер, является ли он спаренным или индивидуальным.

Пункт 4. Необходимо указать сумму аванса, которая была передана продавцу на руки.

Пункт 5. Предназначен для внесения данных о собственнике квартиры. В нем указываются наименование и реквизиты правоустанавливающих документов.

Пункт 6. Необходим для подтверждения важных сведений со стороны продавца для совершения сделки. В частности, подтверждается:

  • что объект не находится в обременении и что право пользования им не ограничено;
  • список зарегистрированных в квартире лиц;
  • что в квартире не проводилась незаконная перепланировка;
  • включен или нет в список жилой площади под снос, реконструкцию или капитальный ремонт;
  • отсутствие запрета на регистрацию третьих лиц в квартире;
  • достоверность правоустанавливающих документов, использованных для совершения сделки.

Пункт 7. Прописываются обязательства продавца, в предоставлении всех необходимых документов покупателю для совершения сделки купли-продажи в установленные сроки.

Пункт 8. Оговаривает сумму неустойки, которую будет обязан вернуть Продавец, если по его вине сорвется сделка.

Пункт 9. Содержит информацию о том, что деньги остаются у продавца в случае срыва сделки по вине Покупателя.

Пункт 10. Оговариваются условия, по которым Продавец возвращает Покупателю всю сумму аванса.

Пункт 11. Указывается место совершения сделки.

Пункт 12. Оговаривается порядок совершения сделки:

  • порядок расчета;
  • вид договора отчуждения (нотариальный/простой);
  • срок регистрации в Росреестре.

Подписание договора об аванса за квартиру

Пункт 13. Указать кто будет оплачивать расходы, связанные с совершением сделки.

Пункт 14. Необходимо указать дату вступления договора в силу.

Пункт 15. Содержит информацию о факте передачи аванса и о количестве экземпляров составленного заявления.

Заканчивается заполнения договора указанием ФИО участвующих сторон, а также их подписей.

Условия передачи предварительной суммы

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Получение аванса должно сопровождаться гарантиями, которые контрагент обещает в виде:

  • последующей имущественной сделки;
  • возвращения предоплаты, если сделка не состоится.

Поэтому главным условием является заключение предварительного договора, устанавливающего обязательность проведения сделки, с включение предварительно уплаченной суммы в стоимость квартиры при взаиморасчётах по сделке.

При альтернативных сделках риэлторы предпочитают отказываться от передачи задатка, в пользу аванса, что существенно облегчает координирование организации купли продаж.

Уже на этапе заключения ПДКП, прежде чем получить аванс, собственник жилья обязан предъявить документы на квартиру и удостоверение личности. Согласно представленной документации, квартира должна находиться в собственности, а участники сделки:

  1. Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образецБыть совершеннолетними, или с их стороны выступают родители (опекуны), получившие разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Иметь регистрацию по месту жительства в одном из регионов РФ. Иностранцы подготавливают дополнительную документацию.
  3. Состоящие в браке продавцы должны предъявить нотариально удостоверенное согласие супруга.
  4. Быть дееспособными, или их имуществом распоряжается законный представитель.
Предлагаем ознакомиться  Затопление квартиры определить кто виноват

Только при перечисленных условиях допускается передача и получение аванса. Иначе договор не вступит в силу, а предварительный платёж может остаться у продавца.

Заключение

Заполнение договора аванса имеет свои особенности, которые очень важны при составлении и могут повлиять на законность документа и на совершение всей сделки купли-продажи квартиры:

  1. Сумма аванса. Обычно при совершении сделки купли-продажи сумма вносимого аванса составляет 5-10% от полной стоимости квартиры.
  2. Отображение суммы. Помимо цифрового выражения, все суммы в договоре указываются прописью.
  3. Подлинность документов. Перед составлением договора необходимо убедится в подлинности документов, предоставленных противоположной стороной.
  4. Исправления. Исправлять содержание запрещено, документ теряет свою юридическую силу. Не допускаются также помарки. При любой сомнительной ситуации лучше переписать договор заново.
  5. Количество экземпляров. При заключении, необходимо составить такое количество договоров, чтобы у каждого человека, фигурирующего в документе, остался один экземпляр.

Условия внесения аванса при покупке квартиры

Сделка купли продажи с получением аванса законна. Для этого заключается предварительный договор, в который вносится положение о предоплате. При срыве сделки аванс требуется вернуть. Исключение составляют случаи, когда он уходит в счёт штрафных санкций, указанных в положении об ответственности сторон.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Возврат аванса за квартиру

  1. Если сделка сорвалась аванс должен вернуться Покупателю. Порядок и сроки его возврата обязательно нужно указать в договоре об авансе, иначе это процедура может растянуться на длительный срок.
  2. Можно также оговорить в соглашении штрафные санкции за несоблюдение порядка возврата аванса.
  3. Для возврата аванса необходимо составлять письменный документ — Соглашение о расторжении договора. При отсутствии претензий с обеих сторон можно уничтожить все документы, составленные ранее.

Как вернуть аванс за квартиру у продавца, если он скрывается?

В сложившейся ситуации, для начала, Продавцу направляется досудебная претензия в письменном виде с требованием выполнить обязательства по возврату аванса, указанные в соответствующем договоре. При отсутствии реакции обращаемся в суд с заявлением о неисполнении взятых обязательств, можно также обратиться в прокуратуру по факту мошенничества.

Что выступает в качестве платежа?

Как оформить? Авансом может считаться только денежная сумма, установленная сторонами, и переданная в счёт предстоящей купли продажи. По усмотрению сторон может использоваться любая конвертируемая валюта, а так же ценные бумаги.

Главное – указать их номинальную стоимость, или курс валют для того чтобы при взаиморасчётах фигурировала точная сумма уплаты по сделке. Авансовый платёж является частью стоимости квартиры, которая уплачивается предварительно, предусматривая последующий переход прав, с передачей остатка по сделке.

Наиболее приемлемой для передачи рассматривается сумма, равная 5-10% реальной цены квартиры, которая устанавливается для продажи и будет указана в положениях купчей. Например, если квартира оценивается в полтора миллиона рублей, предварительно собственник может запросить 75-150 тысяч рублей. Иногда уплачивают 50 тысяч, если цена квартиры не высока.

Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образец

А в иных случаях, когда рентабельность жилья и спрос на него высоки, оправдано авансирование в размере 15% цены квартиры.

Обратите внимание! Не оправданное повышение взимаемого аванса должно насторожить потенциального приобретателя жилья.

Оно может указывать на недобросовестность контрагента. В таком случае требуется убедиться в правоспособности объекта и его продавца. При возникновении сомнений – отказаться от сделки.

Что делать, если сделка не состоялась?

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры? Так как авансовый платёж сам по себе не обеспечивает гарантий, собственник жилья зачастую ставит покупателя в достаточно невыгодное положение, внося в пункт об ответственности сторон подпункт о штрафных санкциях, если сделка расторгается по вине покупателя. Только в таком случае он соглашается на прекращение действий по продаже квартиры.

Соответственно, все внесённые положения требуют исполнения сторонами. А если в их числе указывались вычеты из суммы аванса, то они производятся получателем предоплаты, что оставляет её плательщика без купленной квартиры и без уплаченных денег полностью или частично. Если сделка не состоялась возможно два варианта развития событий:

  1. Стороны приходят к общему согласию относительно суммы, подлежащей возврату, и проводят процедуру по усмотрению.
  2. При возникновении взаимных претензий контрагенты пытаются достичь компромисса, или обращаются в суд.

Возврат аванса по согласию требует получения уплаченной ранее суммы в полном объёме. Если передаётся не вся сумма, то оставить покупателю часть денег допускается:

  • в соответствии с условиями ПДКП;
  • по согласию сторон.

Ситуация с удержанием аванса достаточно двойственная. С одной стороны условия заключённого договора вступают в силу с момента его подписания сторонами (ст. 425 ГК РФ), а соответственно – должны исполняться. С другой стороны нормы статьи 487 ГК РФ об авансовых платежах непротиворечиво утверждают, что таковые должны возвращаться, если покупатель не получил товар, за который предоставлялась предоплата.

Поэтому нюансы формулировок в договоре могут стать причиной его оспоримости в части об удержании предоплаты продавцом полностью или частично.

Внимание! Если в теле ПДКП нет однозначных указаний на получение задатка, а так же, если не прописана ответственность в виде штрафных санкций за отказ от сделки – взимание суммы аванса противозаконно.

Предлагаем ознакомиться  Как вычислить общую площадь квартиры

Алгоритм передачи аванса по согласию сторон достаточно прост:

  1. Контрагенты несостоявшейся сделки встречаются в установленном месте.
  2. Получатель авансового платежа возвращает его в оговорённом размере, взамен расписки, которую передаёт ему бывший покупатель.
  3. Получатель возвращаемых денег – бывший плательщик, получает их и передаёт расписку о получении, с указанием точной суммы цифрами и прописью.

Если используется перевод безналичными, обязательно делается отметка о возвращении полученного аванса. Квитанцию об отправке и уведомление о получении денег требуется сохранять в течение 3 лет. Если согласие не достигнуто, сторона, считающая, что её имущественные интересы пострадали, обращается в районный суд по месту расположения недвижимости (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Здесь подаётся исковое заявление по установленной форме (ст.131 ГПК РФ). К заявлению прилагаются документы, обосновывающие правомерность подачи иска (ст.132 ГПК РФ). Возникший спор рассматривается в суде.

На основании решения суда, стороны следуют положениям, представленным в выписке из решения. В десятидневный срок после получения выписки допускается апелляция принятого судом решения.

Оспаривание договора между физическими лицами

Главные позиции, которые принимаются во внимание судом, если возникнет ситуация оспаривания договора, это:

  • правильно оформленный ПДКП;
  • надлежащая проверка правоспособности объекта и его владельца.

Поэтому при официальном оформлении договорённостей требуется следовать установленному алгоритму.

Любая сделка на рынке недвижимости несёт соответствующую долю риска. Но опора на регламент законодательства при её заключении сводит риски к минимуму, или позволяет избежать полностью.

В данном случае главный акцент следует сделать на предоплату, которая передаётся при заключении ПДКП. То есть, неучтённые подводные камни могут стать препятствием к завершению сделки и допустить утрату суммы аванса. В первую очередь нужно определить потенциал купли продажи. Если собственник квартиры не обеспечил её пакетом документации – серьёзность его намерений вызывает сомнение.

В других случаях представители могут действовать на основании генеральной доверенности, предоставив внимаю покупателя удостоверенные копии правоустанавливающих документов. Такие сделки наводят на мысли о возможности мошеннических действий. Документы перед сделкой должны иметь полностью правоспособный вид. Прежде чем произвести предоплату во всех случаях, вызывающих сомнение, нужно:

  1. Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образецПолучить сведения о собственнике на официальном сайте Росреестра.
  2. Сверить полученные сведения с предъявленной документацией.
  3. Проверить срок действия доверенности.

Дополнительные гарантии можно получить при оформлении договора:

  • в риэлтерской компании;
  • у компетентного юриста;
  • в нотариальной конторе.

itak

Максимум гарантий предоставляют страховые компании, занимающиеся титульным страхованием недвижимости.

При заключении ПДКП стороны обращаются к специалисту, или составляют его самостоятельно.

На заметку. Типовые сделки допускают копирование образца с сайта, с последующим внесением собственных сведений.

Независимо от способа составления, обязательно вносятся:

  1. Кадастровые характеристики жилья.
  2. Адрес и место расположения.
  3. Сведения о контрагентах.
  4. Установленная полная стоимость объекта.
  5. Сумма предоплаты.
  6. Сроки проведения купли продажи.
  7. Существенные условия ПДКП.

После того как перечисленные сведения внесены и сформулированы все существенные положения, стороны ставят собственноручные подписи и указывают дату подписания. Эти тенденции носят унифицированный характер и непосредственного отношения к предоплате не имеют. Но их отсутствие лишит весь текст правовой основы, что поставит факт передачи аванса в сложную ситуацию.

Стоит обратить внимание на положения, которые затрагивают имущественные интересы сторон при сделке. К ним относятся:

  • предмет договора;
  • его стороны;
  • цена жилого помещения;
  • условия оплаты при сделке.

Если одно из перечисленных положений изменяется, нужно составить дополнительное соглашение к ПДКП, в котором указывают характер изменений и формулируют новые условия. Главная правовая позиция данного договора определяется условием о возвращении аванса. Перед тем, как её обозначить формулируется пункт об обязанностях участников сделки. В соглашении следует сделать следующее:

  1. Проанализировать все возможные нюансы, которые будут даны перечнем в качестве уважительных причин, допускающих отказ от сделки без взимания штрафов.
  2. Сформулировать условия, которые не входят в число уважительных причин и подлежат обложению санкциями.

Такие моменты прописываются тщательно, с глубоким пониманием того, что контрагент вправе требовать исполнения внесённых положений.

Обратите внимание! В теле документа не должно быть ошибок, помарок и исправлений.

Все юридически важные сведения должны совпадать с представленными к продаже документами.

Нести составленный документ в МФЦ или отделение Росреестра не следует, так как документы этого типа регистрации не подлежат (ст.131 ГК РФ). По доброй воле сторон допускается нотариальное удостоверение соглашения, но обязательным оно не является.

В этом случае экземпляры договора подписываются в присутствии нотариуса, который их удостоверяет.

Правила передачи

Согласно установленному порядку, предоплата передаётся наличными, в присутствии третьих лиц, под расписку о получении от контрагента.

В целом алгоритм передачи предоплаты следующий:

  1. Соглашение об авансе при покупке квартиры: что это такое, как оформить договор между физическими лицами о внесении предоплаты, скачать его образецПо предварительной договорённости стороны встречаются в установленном месте с лицами, сопровождающими сделку или свидетельствующими передачу денег.
  2. Согласно пункту договора о внесении аванса, покупатель уплачивает соразмерную сумму, указанную в документе.
  3. Продавец пересчитывает полученные деньги и передаёт покупателю расписку.
, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector